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Investissement locatif : les travaux comme atout fiscal et de revalorisation

Peu de placements peuvent rivaliser avec l’investissement locatif en matière de rapport risque/rentabilité. En effet, l’immobilier locatif est un investissement à faible risque qui offre néanmoins une bonne rentabilité de l’ordre de 3% à 7% nets selon le type d’investissement locatif, selon les caractéristiques du bien et selon son emplacement. De même, l’investissement locatif donne accès à différentes mesures de défiscalisation.

Mais l’immobilier locatif est aussi un investissement intéressant pour celles et ceux qui désirent se constituer un patrimoine en se gardant la possibilité de percevoir une plus-value lors de la revente. À ce titre, des travaux sont parfois nécessaires pour remettre à neuf le bien immobilier ou pour le réaménager.

Dans cet article nous nous intéressons justement à l’investissement locatif et aux travaux. Pourquoi opter pour l’investissement locatif ? Pourquoi réaliser des travaux dans son investissement locatif ? Quels sont les travaux les plus utiles ?

Les avantages de l’investissement locatif

Avant d’évoquer l’investissement locatif et les travaux, revenons sur les principaux atouts de l’immobilier locatif.

Revenus réguliers et sécurité

L’investissement locatif vous assure des revenus supplémentaires constants par l’intermédiaire des loyers que vous percevez chaque mois. En ce sens, le l’immobilier locatif est un investissement très intéressant qui peut assurer des rendements élevés avec un faible risque. En moyenne, le rendement total se situe entre 5% et 7%.

Cependant, veuillez noter que ce rendement variera considérablement en fonction des caractéristiques et de l’emplacement du bien.

Un appartement en plein Paris n’offre pas le même rendement qu’un appartement identique dans une petite commune.

Si vous craignez de devoir trouver de nouveaux locataires trop fréquemment, optez pour un investissement LMNP en résidence de services et profitez ainsi d’un bail commercial dont le locataire n’est pas l’occupant, mais l’exploitant de la résidence.

LMNP et régime BIC

Dans l’immobilier locatif vous avez le choix entre louer le bien nu ou meublé. La location nue permet d’accéder à une demande nettement supérieure puisqu’une majorité de locataires préfèrent aménager eux-mêmes les meubles de leur logement.

Cependant, beaucoup de locataires trouvent plus intéressant de louer un logement meublé. C’est notamment le cas des étudiants.

En tant que bailleur vous pouvez alors bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et ainsi accéder au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Ce régime fiscal est plus intéressant que le régime foncier classique. En effet, avec le régime micro-BIC vous profitez d’un abattement d’impôt de 50% contre 30% pour le micro foncier. Et concernant le régime BIC réel, il vous permet de déduire un grand nombre de charges immobilières, ce que permet également le régime foncier réel, mais le régime BIC permet en plus d’amortir le bien à hauteur de 3% par an et de déduire les honoraires d’agence et les frais de notaire.

Avantages en matière de fiscalité

L’immobilier locatif est également apprécié par les investisseurs pour les différentes mesures de défiscalisation auxquelles il donne accès.

À ce titre, pour pleinement profiter de ces dispositifs fiscaux lors d’un investissement locatif, des travaux sont souvent nécessaires. Dans la partie sur les dispositifs de défiscalisation, nous revenons plus en détail sur l’aspect fiscal lors d’un investissement locatif avec travaux.

Pourquoi entrevoir des travaux pour son investissement locatif ?

Accroître la valeur de son bien

Dans l’optique de revendre un jour votre investissement locatif, les travaux vont permettre d’accroître sa valeur et ainsi de réaliser une plus-value plus importante. Il peut s’agir d’un réaménagement, d’une rénovation et/ou d’une mise en conformité. Ces travaux permettent également de louer à un prix supérieur et de rendre le logement plus attractif aux yeux des locataires.

La réglementation thermique (RT), désormais appelée réglementation environnementale (RE) joue notamment un rôle important dans la valeur d’un bien immobilier. À ce titre, il est recommandé d’effectuer les travaux nécessaires pour maintenir l’investissement locatif en conformité avec la dernière réglementation en date. Actuellement, il s’agit de la RE 2020 qui encadre la consommation énergétique ainsi que le bilan carbone et qui a un impacte sur le diagnostic énergétique et environnemental du logement. Plus la note du diagnostic est élevée et plus la valeur du bien l’est également.

Rénovation de la façade, amélioration de l’isolation, remplacement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, réfection de la toiture, tous ces éléments sont pour un investissement locatif des travaux utiles dans le but de le louer et de le vendre à un prix plus élevé.

Profiter de MaPrimeRénov

Depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRénov est venue remplacer le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Il s’agit d’une prime accessible en contrepartie de la réalisation de certains travaux au sein d’un investissement locatif.

Pour bénéficier de cette prime, il doit s’agir de travaux de rénovation énergétique réalisés par une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE). À partir du 1er juillet 2021, cette prime est également disponible pour les propriétaires bailleurs et non plus uniquement pour les propriétaires occupants.

Le plafond des ressources est calculé en fonction du revenu fiscal de référence, du nombre de personnes composant le foyer fiscal et en fonction de l’emplacement du bien en Île-de-France ou à l’extérieur de l’Île-de-France.

Le montant de la prime dépend de l’investissement locatif et des travaux effectués. N’hésitez pas à vous rendre sur le site officiel du service public où vous trouverez les différents travaux et le montant de la prime associé à chacun d’entre eux. Un simulateur en ligne est également présent pour que vous puissiez simuler le montant de la prime à laquelle vous avez le droit selon votre investissement locatif et les travaux réalisés.

Bénéficier d’une défiscalisation

Lorsqu’il s’agit d’un logement ancien, des travaux sont nécessaires pour bénéficier de l’un des différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État.

Le dispositif loi Pinel

Afin de profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel, dans le cas d’un logement ancien, il doit être réhabilité ou rénové selon la norme HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

Calculée en fonction d’un prix d’achat plafonné à 300000€ et 5500€/m2, la réduction d’impôt Pinel varie selon la durée de location à laquelle s’engage le bailleur :

  • 12% pour un engagement de 6 ans
  • 18% pour 9 ans ou 6 + 3 ans
  • 21% pour 9 + 3 ans ou 6 + 3 + 3 ans

Le dispositif loi Denormandie

Il s’adresse uniquement aux logements rénovés et situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation.

La réduction d’impôt Denormandie dépend de la durée d’engagement de location :

  • 12% pour un engagement de 6 ans
  • 18% pour 9 ans
  • 21% pour 12 ans

À noter que la réduction d’impôt est elle aussi calculée dans la limite d’un prix d’achat de 300000€ et 5500€ par m2.

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Le dispositif loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard s’adresse aux logements neufs ou anciens de moins de 15 ans ayant bénéficié d’une réhabilitation, et situés dans une résidence de services.

En s’engageant à louer son bien pendant au moins 9 ans, le bailleur peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% plafonnée à 33000€.

Le dispositif loi Cosse

Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Cosse, le logement doit être conforme à un certain niveau de performances énergétiques ce qui implique, dans le cas d’un logement ancien, que l’investissement locatif ait subi les travaux nécessaires.

Le montant de la réduction dépend de la zone d’emplacement du bien et de sa convention :

  • Sous convention à loyer intermédiaire : réduction de 15% en zone B2, et de 30% en zone A, A bis et B1
  • Sous convention à loyer social : réduction de 50% en zone C et B2, et de 70% en zone A, A bis et B1
  • Sous intermédiation locative : réduction de 85%

Le dispositif loi Malraux

La loi Malraux s’adresse aux logements anciens réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

En s’engageant à louer son bien pendant au moins 9 ans, le bailleur profite d’une réduction d’impôt de 22% si le quartier n’est pas couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) et de 30% lorsque le quartier est couvert par un PSMV ou lorsqu’il s’agit d’un quartier ancien dégradé ou d’un quartier NPNRU.

Des travaux pour du locatif en résumé

Quels sont les revenus déductibles de votre impôt lors d’un investissement locatif avec travaux ?

Premièrement, grâce au régime micro BIC les revenus déductibles correspondent à un taux de 50% de vos revenus fonciers.

Dans le cas du régime BIC réel, ce sont les coûts fonciers que vous allez pouvoir déduire de votre impôt, dont les frais d’assurance et différents autres coûts liés à votre investissement locatif.

Les revenus déductibles dépendent également du dispositif de défiscalisation auquel vous pouvez accéder :  loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard, loi Cosse et loi Malraux. Sans oublier le déficit foncier. En effet, dans le cas d’un investissement locatif nu soumis au régime d’impôt réel le déficit foncier vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Naturellement, pour en profiter il est indispensable que vos coûts soient supérieurs à vos revenus fonciers, entrainant ce qu’on appelle un déficit foncier.

Des travaux pour un investissement pérenne 

Pour un investissement locatif, les travaux offrent plusieurs avantages. Ils permettent d’accroître la valeur du logement et ses loyers, de le rendre plus attractif et/ou de profiter d’une prime et de mesures de défiscalisation.

Les travaux de rénovation énergétique sont les plus opportuns puisqu’ils cumulent tous ces avantages. En effet, ils sont souvent l’une des conditions d’accès aux dispositifs de défiscalisation et à MaPrimeRénov.

De plus, en améliorant le diagnostic énergétique du logement et son isolation phonique et thermique, ces travaux rendent votre investissement locatif plus séduisant aux yeux des locataires et des acheteurs.

Afin d’en savoir davantage sur l’investissement locatif et les travaux, nous vous invitons à contacter les experts immobiliers d’ARES.