Investissement locatif à Saint-Nazaire, comment s’y prendre ?

Célèbre notamment pour ses Chantiers de l’Atlantique d’où sont sortis plusieurs paquebots de croisières parmi les plus grands jamais construits, Saint-Nazaire est une commune des Loire-Atlantique située à l’embouchure de l’estuaire de la Loire.

Bien que Saint-Nazaire traîne une image de ville portuaire industrielle lourdement bombardée durant la Seconde Guerre mondiale, elle possède de nombreux atouts pour ceux qui désirent investir dans le locatif. En premier lieu desquels on peut évoquer sa situation géographique.

Située sur la presqu’île de Guérande, Saint-Nazaire est à proximité de La Baule-Escoublac, du Pouliguen, du Croisic, de Guérande et bien d’autres, tout en offrant des prix immobiliers plus abordables que la plupart de ces communes.

Actuellement, le prix d’achat moyen est d’environ 2600€ le m2, tandis que le loyer moyen se situe aux environs de 11€ le m2. Des prix particulièrement intéressants pour réussir un investissement locatif rentable.

Dans cet article nous revenons sur les principaux atouts d’un investissement locatif à Saint-Nazaire, et comme réussir cet investissement.

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Quels sont les avantages d’un investissement locatif à Saint-Nazaire ?

Une situation géographique séduisante

Brièvement évoqué en introduction l’emplacement de Saint-Nazaire est l’un de ses plus gros atouts pour celles et ceux qui opter pour un investissement locatif à Saint-Nazaire.

En effet, la ville est située à une quinzaine de kilomètres de La Baule-Escoublac et il existe même une ligne Oui SNCF permettant de relier les deux communes en moins de 15 minutes et à travers 14 trajets journaliers.

Plus largement, Saint-Nazaire est à proximité du Pouliguen et de Pornichet qui prolongent La Baule. La presqu’île du Croisic et les marrais salant sont à moins de 30km et des TER réalisent plusieurs fois par jour le trajet.

Parmi les autres lieux d’intérêt proches de Saint-Nazaire, il faut citer la cité médiévale de Guérande, et les nombreuses petites villes balnéaires comme Piriac, La Turballe, Saint-Brévin les Pins et Pornic, sans oublier le Parc naturel régional de Brière.

Enfin, Saint-Nazaire est situé à 1h de route de Nantes (40 minutes en train), à 1h15 de de Vannes (1h30 en train), et à 1h45 de Rennes (2h en train).

Une histoire partagée avec la Bretagne

Bien que situés dans les Pays de la Loire, Saint-Nazaire et ses environs ont longtemps été rattachés à la Bretagne. D’ailleurs, pour beaucoup de Bretons, cette partie de la France, jusqu’à Nantes comprise, fait encore partie de la Bretagne.

Dans tous les cas, on y retrouve une architecture typique de la Bretagne et plus particulièrement dans les petites villes et les villages.

Saint-Nazaire ne profite pas vraiment de ce style architectural puisqu’elle a été presque complètement détruite durant la Seconde Guerre mondiale.

Autre héritage de la Bretagne, la langue bretonne que l’on retrouve sur de nombreux écriteaux, dans le nom des rues, etc.

La végétation environnante à Saint-Nazaire est également assez typique de la Bretagne, en particulier les nombreuses criques bordant la côte.

Bref, ceux qui aiment le charme de la Bretagne ne sont pas dépaysés lorsqu’ils sont à Saint6Nazaire et ses environs.

Une économie dynamique

Naturellement, le secteur de la construction navale représente une part très importante de l’économie nazairienne. Les Chantiers de l’Atlantique ont construit de prestigieux navires tels que le Normandie, le France, le Queen Mary 2 ou plus récemment le Symphony of the Seas qui est actuellement le plus gros paquebot au monde.

Cependant, l’économie de Saint-Nazaire (comme celle de Cherbourg) ne repose pas uniquement sur ce secteur. En effet, la ville est également spécialisée dans la construction aéronautique, la construction mécanique et différentes activités portuaires.

Nous avons présenté jusque là les principales activités industrielles de Saint-Nazaire, mais la ville présente également un secteur de services particulièrement développé.

Pourquoi choisir l’investissement locatif ?

Un investissement sûr et rentable

L’investissement immobilier est l’un des placements les plus appréciés par les investisseurs principalement deux grandes raisons :

  • Risque très réduit : en investissant dans l’immobilier, le risque de perdre son investissement est très faible. Les biens immobiliers ont plutôt tendance à gagner de la valeur dans le temps plutôt que d’en perdre. Toutefois, l’évolution de la valeur d’un bien immobilier dépend de son entretien, de son état et de son attractivité. Pour réussir votre investissement locatif à Saint-Nazaire, pensez à cibler un quartier attractif comme le quartier Villès Martin.
  • Rentabilité assurée : l’investissement locatif permet de percevoir des loyers qui peuvent même assurer l’autofinancement. En moyenne, les rendements oscillent entre 3 et 7%. De plus, en voyant sa valeur augmenter sur le long terme, l’investissement locatif à Saint-Nazaire garantit de réaliser une plus-value au moment de sa vente.

Une fiscalité réduite

Afin d’assurer une offre suffisamment élevée sur marché de l’immobilier locatif, l’État a mis en place différentes mesures d’incitation.

Premièrement, le régime fiscal permet de déduire une partie des charges issues de l’investissement locatif à Saint-Nazaire.

Ce constat est en plus vrai pour l’investissement avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui donne accès au régime d’impôt BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Plus précisément, en dessous de 72600€ de revenus locatifs par an l’investisseur a le choix entre le :

  • Régime micro-BIC : abattement de 50% des revenus locatifs
  • Régime de bénéfice réel : déduction de l’ensemble des charges et des frais issus de l’investissement locatif

Au-delà de 72600€ de revenus locatifs, le régime de bénéfice réel s’applique automatiquement.

En plus de ce régime d’impôt réduit, l’investissement locatif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à l’un des nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État :

  • Le dispositif loi Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements neufs ou anciens rénovés
  • Le dispositif loi Denormandie : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements rénovés situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation
  • Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt jusqu’à 11% pour les logements situés dans une résidence de services
  • Le dispositif loi Cosse : réduction d’impôt jusqu’à 85% pour les logements sous convention ou sous intermédiation locative
  • Le dispositif loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30% pour les logements réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

Comment réussir votre investissement locatif à Saint-Nazaire ?

Quel est votre budget ?

La première étape pour réussir votre investissement locatif à Saint-Nazaire est d’identifier le budget dont vous disposez.

Il dépend de deux éléments :

  • L’épargne disponible que vous allez pouvoir utiliser pour financer en partie votre investissement et qui servira d’apport pour le prêt immobilier
  • Votre capacité d’emprunt qui est définie par la banque

Plus précisément, votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de vos dettes et de votre situation professionnelle. Plus votre profil est positif et plus vous serez en capacité d’emprunter un montant élevé pour financer votre investissement locatif.

Toutefois, la capacité d’emprunt varie d’un établissement bancaire à un autre. De ce fait, nous vous recommandons de comparer un maximum de banques à travers le TAEG de leurs prêts immobiliers ou de contacter un courtier en prêt immobilier qui s’occupera de vous trouver la meilleure offre.

Quel est le prix du m2 et le loyer au m2 ?

Une fois que vous avez connaissance de votre budget, vous pouvez analyser le marché immobilier nazairien afin d’avoir une estimation du prix moyen au m2 et du loyer moyen au m2. L’intérêt étant de trouver le bon équilibre entre un prix intéressant et un loyer suffisamment élevé.

À ce titre, les prix peuvent être très variables entre les différents quartiers de Saint-Nazaire. Dans le quartier de Québrais, le prix du m2 est inférieur à 2000€, tandis qu’il dépasse les 3700€ dans le quartier Villès Martin. Prenez le temps de bien étudier chaque quartier de Saint-Nazaire afin d’identifier ceux qui correspondent le plus à votre projet et surtout à votre budget.

La différence de prix entre les quartiers dépend de leur attractivité qui est déterminée par une multitude d’éléments : calme, réputation, équipements et infrastructures, environnement, dynamise…

Déterminer les caractéristiques essentielles pour votre investissement locatif à Saint-Nazaire

Il est rare de trouver le bien immobilier qui rassemble tous nos critères. On est généralement obligé de faire quelques concessions.

De ce fait, nous vous conseillons de hiérarchiser les critères pour votre futur investissement locatif à Saint-Nazaire : superficie, étage, aménagement, quartier, DPE, annexes… Toutefois, ne perdez pas de vue qu’il s’agit d’un investissement locatif et non de votre résidence principale ni de votre résidence secondaire. Autrement dit, le but n’est pas de trouver le logement dans lequel vous aimeriez vivre, mais un logement susceptible d’attirer rapidement un locataire et que vous allez pouvoir louer au meilleur prix.

En suivant les différents conseils évoqués au sein de cet article, vous avez les clés pour réussir votre investissement locatif à Saint-Nazaire. Si vous avez besoin de renseignements supplémentaires, les experts d’ARES sont à votre écouté pour répondre à toutes vos questions et vous guider dans votre futur investissement.

Investissement locatif à Saint-Nazaire en résumé

Situé à une soixantaine de kilomètres à l’ouest de Nantes, Saint-Nazaire présente une belle opportunité pour celles et ceux qui désirent investir dans l’immobilier locatif.

En optant pour un appartement en centre-ville de Saint-Nazaire, vous pouvez envisager un prix d’achat d’environ 2600€ le m2.

À ce titre, afin de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, dans le cas d’un bien immobilier ancien, des travaux seront probablement nécessaires.

Le but étant d’atteindre les performances énergétiques exigées par ce dispositif de défiscalisation. De même, le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1.

L’emplacement du bien est d’ailleurs un critère très important dans le cadre d’un investissement locatif. Il est préférable de choisir une zone attractive : centre commercial à proximité, transports en commun, écoles… Tout dépend du type de locataires ciblé.