investissement locatif rentable

Expatriés : nos conseils pour un investissement locatif rentable

La situation d’expatrié rend parfois compliqué l’investissement immobilier. En effet, beaucoup de destinations attractives pour le développement d’une société sont caractérisées par un marché immobilier saturé où les prix sont très élevés et l’offre relativement faible.

En conséquence, de nombreux expatriés préfèrent placer leurs économies ailleurs. Un investissement locatif rentable est le Graal pour tous ceux qui veulent optimiser leurs revenus sur le long terme.

Pourtant, l’immobilier locatif reste un placement très intéressant, puisqu’il est l’un des rares à offrir une rentabilité élevée par rapport à un risque quasi inexistant. Pour les expatriés, le marché français est souvent le meilleur choix pour un investissement locatif rentable. 

L’investissement immobilier pour les expatriés

Le marché immobilier dépend de l’offre et de la demande. De ce fait, une destination attractive pour les expatriés voit logiquement sa demande immobilière augmenter.

Il en résulte des prix immobiliers qui explosent. Cette contrepartie caractérise de nombreuses terres d’accueil d’expatriés en premier lieu desquelles on peut citer Hong Kong, Singapour ou encore Londres.

Face à ces prix élevés, il devient difficile pour un expatrié d’investir dans l’immobilier. De plus, se pose aussi la question de savoir pendant combien de temps l’expatrié envisage de rester dans le pays. S’il a tendance à changer régulièrement de pays, l’investissement immobilier est encore plus difficile.

Sans oublier les autres conditions d’achats d’un bien immobilier qui peuvent parfois être particulièrement contraignantes dans certains pays quand on est expatrié (démarches administratives, démarches juridiques…). Dans tous les cas, atteindre un niveau d’autofinancement immobilier est une réalité.

L’appel du marché immobilier français

Face à ses difficultés, beaucoup d’expatriés se tourent vers le marché immobilier français. Même lorsque l’on vit très loin de la France, on conserve généralement certaines attaches, illustrées principalement par les proches qu’on aime revoir le temps d’un séjour en France.

Plus globalement, on peut s’intégrer parfaitement à notre nouveau pays, on conserve au moins quelques bribes de notre mode de vie français. De ce fait, quand on ne peut pas investir dans l’immobilier local, la France est bien souvent la meilleure alternative.

De plus, il est plus facile de réaliser la bonne affaire sur un marché immobilier que l’on connait plutôt bien. Et même quand on vit depuis plusieurs années dans un autre pays, comprendre toutes les ficelles de l’investissement et du marché immobilier prend du temps.

À cela s’ajoute la négociation dans une langue étrangère qui n’est pas toujours évidente lorsque des termes plus techniques entrent en jeu. 

À l’inverse, le marché français nous est souvent plus familier. En tant qu’expatrié français, on peut accéder aux prêts immobiliers des banques françaises aux mêmes conditions que les résidents français.

Si la distance vous inquiète, sachez que vous pouvez confier votre bien à une agence, ou même demander à un proche de s’occuper de la gestion et de l’entretien.

Investir dans l’immobilier en France permet également de profiter d’un pied-à-terre lors de vos séjours dans l’hexagone. Et si comme beaucoup d’expatriés vous revenez définitivement en France un jour, vous serez satisfaits d’avoir un logement qui vous attend. Pour tout savoir pour l’expatrié investissement immobilier.

Le marché immobilier français se caractérise par une grande disparité de biens, de styles et de prix, ce qui n’est pas forcément le cas dans certains autres pays.

L’immobilier locatif, une solution rentable

Pour les expatriés qui cherchent un placement rentable et peu risqué, l’immobilier locatif est clairement le meilleur choix.

En mettant en location votre bien immobilier, vous allez pouvoir percevoir un loyer mensuel qui servira notamment à couvrir les mensualités du prêt immobilier.

En moyenne l’investissement locatif offre un taux de rentabilité brut de 8 à 10%. Si on calcule la rentabilité locative nette, on obtient un taux moyen de 6 à 8%. Peu de placements proposent une telle rentabilité, mais surtout les autres placements qui offrent ce type de rentabilité s’accompagnent souvent un d’un risque plus élevé de non recouvrement de l’investissement de départ. 

Avec l’immobilier ce risque est quasi nul. Dans de nombreuses villes, la demande de location est telle qu’il n’est pas difficile de trouver un locataire. De plus, un bien immobilier perd rarement de la valeur, au contraire, les prix immobiliers augmentent dans le temps. De ce fait, après quelques années, on peut déjà espérer une plus-value en revendant le bien.

investissement locatif rentable : Investissement locatif LMNP

Pour obtenir l’investissement locatif le plus rentable, la location meublée offre un rendement locatif supérieur à une location vide.

Pour une surface identique, le loyer d’une location meublée est supérieur à celui d’une location vide. Il faut au départ investir dans du mobilier et des équipements pour que le bien soit qualité de « meublé » :

  • Table et chaises
  • Ustensiles de cuisine et vaisselle
  • Réfrigérateur + compartiment congélation
  • Literie
  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Meubles de rangement
  • Luminaires
  • Équipement pour l’entretien ménager

Toutefois, cet investissement de départ est rapidement amorti. 

Si les revenus annuels tirés des revenus fonciers sont inférieurs à 23000€ et inférieurs au total de vos autres revenus, vous êtes considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Au-delà, vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel. 

Le statut LMNP a plusieurs avantages

  • Choix du régime fiscal entre réel (déductions des charges) ou forfaitaire (seuls 50% des revenus sont imposables)
  • Possibilité d’établir un taux d’amortissement
  • Possibilité de récupérer la TVA (20%) de l’achat du bien
  • Dispositifs d’aide à la location : Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard

À noter que si la plupart de ces avantages sont accessibles aux expatriés, pour les dispositifs d’aide votre résidence fiscale doit être située en France.

Investissement locatif en colocation

Toujours dans le but d’optimiser le rendement locatif de votre bien immobilier, la colocation offre une rentabilité supérieure à une location classique.

Grâce à la colocation, vous pouvez diviser le bien en plusieurs locations et ainsi percevoir plusieurs loyers. Certes pour une surface équivalente, pris individuellement, chaque loyer d’une colocation est inférieur au prix d’un loyer en location normale, mais la somme est supérieure.

De plus, la colocation se renouvelle par elle-même, c’est-à-dire qu’il est rare de ne pas louer la totalité des places.

En effet, lorsqu’un résident quitte la colocation, il est préférable pour ceux qui restent de trouver rapidement un remplacement pour que les charges communes restent divisées en un maximum de parts. 

En tant que bailleur, l’idéal est de mettre en place une clause de solidarité. Celle-ci assure que si un colocataire quitte le logement, il s’engage à continuer à payer sa part de loyer pendant maximum 6 mois, tant qu’il n’a pas été remplacé. Cette clause apporte une garantie supplémentaire pour le bailleur et encourage les colocataires à trouver rapidement un remplacement. 

Le choix de la ville

Naturellement, la rentabilité locative dépend de l’emplacement du bien. Les rendements diffèrent selon les régions, les villes et les quartiers.

Si une ville comme Paris permet rarement de bonnes affaires, des villes comme Nantes ou investissement immobilier Brest, pour ne citer qu’elles, offrent une rentabilité souvent très intéressante. 

Quelques critères permettent d’identifier un investissement locatif rentable :

La ville : 

  • Ville étudiante
  • Centre-ville dynamique (commerces, restaurants, bars…)
  • Secteur économique fort et attractif
  • Ville touristique
  • Une ville bien desservie en transports en commun
  • Secteur culturel développé

Le quartier :

  • Commerces à proximité
  • Accès aux transports en commun
  • Quartier agréable
  • Proximité avec certaines infrastructures : école, parking, salle de sport, lieux culturels…

Tous ces critères sont à étudier pour investir dans l’immobilier locatif rentable. Vous devez également vous renseigner sur le potentiel évolutif du quartier (futurs travaux, potentiel d’attractivité…). 

Le bail commercial

L’investissement locatif ne concerne pas uniquement les particuliers. En effet, de nombreux commerces louent leurs locaux. Investir dans l’immobilier locatif commercial est une solution particulièrement rentable. 

Toutefois, le risque avec les commerces, c’est que lorsqu’ils ferment, il n’est pas toujours évident de trouver un nouveau locataire.

Aussi, pour investir dans l’immobilier commercial, veillez à cibler une activité durable dans le temps. À ce titre, les pharmacies sont l’un des meilleurs choix. Les salons de coiffure offrent également une bonne fiabilité.

L’appartement au rez-de-chaussée

Généralement, les locataires préfèrent habiter à l’étage plutôt qu’au rez-de-chaussée. Cette demande inférieure se traduit par un prix plus bas pour un appartement au rez-de-chaussée par rapport au même appartement situé à un étage. 

À ce titre, les appartements au rez-de-chaussée sont souvent l’occasion de réaliser une bonne affaire pour l’acheteur.

Et si le loyer est certes inférieur à celui du même appartement à l’étage, la différence est finalement peu significative en regard de l’économie réalisée sur le prix d’achat. 

investissement locatif rentable

Les aides à l’investissement locatif

Si vous êtes expatriés, mais que vous résidez fiscalement toujours en France, vous pouvez profiter de certains dispositifs permettant de réduire l’imposition sur vos revenus fonciers.

Le dispositif Pinel

Deux possibilités :

  • Engagement initial à louer le bien pendant 6 ans donnant accès à une réduction d’impôt de 12%. Par la suite, le propriétaire peut renouveler une première fois l’engagement pour 3 ans et bénéficier d’une réduction de 6%. Il peut ensuite renouveler une seconde fois l’engagement pour 3 ans supplémentaires avec une réduction d’impôt de 3%. 
  • Engagement initial de 9 ans avec une réduction de 18%. Puis, la possibilité de renouveler pour 3 ans avec une réduction de 3%

Le dispositif Denormandie

Trois possibilités :

  • Engagement initial à louer le bien pendant 6 ans, donnant accès à une réduction d’impôt de 12%.
  • Engagement de 9 ans, donnant accès à une réduction d’impôt de 18%.
  • Engagement de 12 ans, donnant accès à une réduction d’impôt de 21%.

Le dispositif Censi-Bouvard

Permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11%.