Investissement locatif à Metz : Comment le réussir?

Préfecture de la Moselle dans la région Grand Est, Metz compte plus de 116000 habitants. En 2020, la ville a vu sa demande immobilière grimper de plus 35%, tandis que l’offre a diminué de -15%, découlant sur une forte augmentation des prix immobiliers qui ont bondi de 11,3% en seulement 1 an.

Actuellement, le prix moyen au m2 est supérieur à 2180€, et le loyer moyen au m2 est d’environ 11€. Malgré la hausse les prix restent donc particulièrement attractifs pour celles et ceux qui désirent se lancer dans l’investissement locatif à Metz.

Metz est l’une des villes de l’Est parmi les plus attractives et sa demande locative est particulièrement élevée. Cet intérêt résulte de nombreux avantages que nous vous présentons dans cet article. Nous évoquons également les atouts de l’investissement locatif ainsi que les meilleurs conseils pour réussir votre investissement à Metz.

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Pourquoi choisir l’investissement locatif à Metz

Dans cette partie, découvrons les différents avantages que présentent la ville de Metz ainsi que les atouts de l’investissement locatif dans sa généralité.

Les points forts de Metz

Une ville bimillénaire

Metz est une ville très ancienne dont les origines remontent au 3e siècle avant J.-C. sous le nom de Divodurum Mediomatricorum. Depuis cette époque, Metz a toujours joué un rôle particulier. Elle fut notamment la capitale du royaume franc d’Austrasie et a appartenu à différents royaumes et empires : Francs, Empire carolingien, Francie médiane, Lotharingie, Saint Empire romain germanique, France, Empire allemand, France, Troisième Reich, France.

Cette longue histoire et ce mélange de cultures offrent à Metz une architecture très variée et un patrimoine très riche. La ville regorge de monuments et de bâtiments datant de différentes époques : des thermes romains au monument aux morts de style Art déco.

De ce fait, on peut passer beaucoup de temps à se promener dans les rues de Metz et à visiter les différents lieux d’intérêts. De plus, la ville regorge de places où se poser tranquillement. Sans oublier les nombreux édifices religieux à commencer la cathédrale Saint-Étienne et son style gothique.

Grâce à son patrimoine, mais aussi grâce à ses musées, dont le centre Pompidou-Metz inauguré 2006, Metz accueille de nombreux touristes.

Opter pour un investissement locatif à Metz dans une LMNP de tourisme apparait donc comme un choix judicieux.

Une économie variée

Metz est depuis longtemps une ville d’industries et plus particulièrement la métallurgie, la pétrochimie et l’automobile.

Ces secteurs représentent toujours une part importante de l’économie messine. Mais pour ne pas rester qu’une ville industrielle, Metz a diversifié son économie depuis plusieurs décennies. À ce titre, la technopole de Metz regroupe plus de 230 implantations et 4000 salariés à travers 3 secteurs : l’université et les grandes écoles, la télécommunication et l’information, les affaires.

Metz possède également une activité commerciale très dynamique illustrée par le parc d’activité commercial Metzanine, le centre commercial Muse et la zone Actisud.

Grâce à sa proximité avec les frontières belge, luxembourgeoise et allemande, Metz entretient des relations économiques privilégiées avec différentes villes étrangères. Elle fait notamment partie du QattroPole en compagnie de Trèves, Sarrebruck et Luxembourg, et de la coopération transfrontalière Tonicités avec Luxembourg, Esch-sur-Alzette, Longwy et Arlon.

Cette activité économique dynamique attire de nombreux travailleurs. De ce fait, en choisissant d’investir dans le locatif à Metz, vous êtes quasi certain de trouver rapidement un locataire.

Une vie culturelle développée

La ville de Metz profite d’une vie culturelle dynamique illustrée par des musées dont le centre Pompidou-Metz, un opéra-théâtre, l’Arsenal (expositions, danse, musique), un centre des congrès, les Trinitaires (concerts, théâtre, café-théâtre), la salle polyvalente BAM, le complexe polyvalent Les Arènes, la salle Braun, sans oublier les cinémas.

La vie culturelle messine se traduit également par des festivals et par diverses associations culturelles contribuant à l’organisation et au soutien d’évènements culturels.

Tous ces éléments ont un impact positif pour Metz et pour son dynamisme et son attractivité. En effet, une vie culturelle développée favorise le développe d’une économie périphérique : bars, restaurants, cafés, boutiques…

En contribuant à l’attractivité de la ville, la vie culturelle est un atout pour l’investissement locatif à Metz.

Situation géographique

Comme nous l’avons déjà évoqué plus haut, Metz est proche des frontières belge, luxembourgeoise et suisse.

Comptez seulement 50 minutes de train pour rejoindre Luxembourg, sachant que chaque jour ce trajet est accessible plus de 40 fois. Par l’autoroute, il faut également 50 minutes pour rallier la capitale du Luxembourg.

La frontière belge est elle aussi à une cinquantaine de minutes de Metz, tandis qu’il est possible de rejoindre la ville allemande de Sarrebruck en seulement 1 heure.

Cette situation géographique est un avantage pour Metz, car elle attire des touristes et des travailleurs étrangers, et elle un lieu d’habitation idéal pour les Français travaillant au Luxembourg, dans le sud de la Belgique, ou dans le land de la Sarre en Allemagne.

En optant pour l’investissement locatif à Metz, vous êtes assuré de trouver rapidement un locataire.

Les avantages de l’investissement locatif

Un investissement à faible risque

Avant de placer son argent, un investisseur étudie le risque que représente l’investissement par rapport à la rentabilité espérée. Certains placements boursiers et financiers offrent un rendement très élevé, mais le risque de tout perdre l’est également.

L’un des principaux avantages de l’investissement locatif est que ce risque est particulièrement faible. En effet, dans la plupart des cas, un bien immobilier voit sa valeur augmenter dans le temps. De plus, si vous prenez le temps de bien choisir votre investissement locatif en optant pour une ville et un quartier attractif, et en veillant à entretenir votre bien et à le maintenir aux normes, le risque est quasi nul.

À ce titre, l’investissement locatif à Metz est très peu risqué, qui plus est si vous investissez dans un quartier comme Plantières-Queuleu, le Centre-Ancienne Ville ou Les îles.

Un rendement garanti

Autre point important d’un investissement : son rendement. Là aussi l’investissement locatif à Metz fait figure de placement très intéressant.

Plus précisément, grâce à l’investissement locatif vous pouvez espérer un rendement compris entre 3 et 7%. Ce rendement s’exprime à travers les loyers que vous allez percevoir. À Metz, le loyer moyen au m2 est d’environ 11€. Étant donné que le prix moyen au m2 est d’environ 2180€, pour un appartement de 50m2, le prix d’achat se situera aux alentours de 109000€, et vous pourrez le louer environ 550€ le mois. De ce fait, en seulement 16 ans, les loyers permettent de rentabiliser les 109000€ investis.

Sachant qu’entre temps, votre bien aura pris de la valeur, ce qui vous permettra de réaliser une plus-value à sa revente.

Une fiscalité allégée

Pour encourager l’offre locative, l’État a défini une politique fiscale allégée concernant l’investissement locatif.

Cette fiscalité permet notamment de déduire la plupart des charges locatives. À ce titre, en optant pour l’investissement LMNP (loueur meublé non professionnel), vous aurez accès au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (abattement de 50% calculé sur les revenus) et le régime de bénéfice réel (déduction de toues les charges et de tous les frais).

En plus du régime d’impôt allégé, l’État propose plusieurs incitations fiscales permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’on s’engage à louer son bien pendant plusieurs années :

  • Dispositif loi Duflot
  • Dispositif loi Denormandie
  • Dispositif loi Censi-Bouvard
  • Dispositif loi Cosse
  • Dispositif loi Malraux

Comment réussir son investissement locatif à Metz ?

Identifier votre budget

Avant de partir à la recherche d’un investissement locatif à Metz vous devez savoir combien vous allez pouvoir investir. Afin d’identifier votre budget, vous devez déterminer quelle partie de votre épargne disponible vous comptez utiliser pour financer votre investissement.

Cette épargne disponible servira d’apport dans votre futur prêt immobilier. À ce titre, vous devez également connaître votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, comparez un maximum de prêts immobiliers afin de trouver celui qui propose le TAEG (taux annuel effectif global) le plus faible. N’hésitez pas à passer par un courtier en prêts immobiliers.

Votre capacité d’emprunt est définie selon votre profil et votre projet d’investissement locatif à Metz. Les banques privilégient les profils avec des revenus et une situation professionnels stables, et très peu de dettes en cours.

Analyser le marché immobilier messin

D’un quartier à un autre de Metz, les prix varient. Vous devez donc identifier quels quartiers correspondent à votre budget. Les quartiers les plus abordables sont Bellecroix, Nord-Patrotte, Magny et Borny, avec des prix allant de 1500€ à 1900€ le m2.

À l’inverse, dans les quartiers Centre-Ancienne Ville, Les îles, Nouvelle Ville, et Plantières-Queuleu le prix du m2 varie de 2200€ à plus de 2400€.

Concernant le loyer, les prix les plus élevés sont dans les quartiers Les îles (13€ le m2), Devant les Ponts (12€ le m2) et Magny (12€ le m2).

L’attractivité d’un quartier dépend d’une multitude de critères comme son cadre de vie, son ambiance, ses infrastructures et ses équipements.

Déterminer les critères de sélection pour votre investissement locatif à Metz

Commencez par hiérarchiser les critères des plus indispensables au moins importants. Préférez vous investir dans un appartement à l’étage ou peu importe ? Avec ou sans balcon ? Combien de pièces ? Quelle surface ? Il s’agit de quelques exemples de questions auxquelles vous devez répondre.

Cependant, n’oubliez pas qu’il s’agit d’un investissement locatif à Metz et non de votre future résidence principale. De ce fait, pas besoin de trouver la perle rare ou de chercher le coup de cœur. L’objectif principal étant de trouver un logement situé dans un quartier attractif et que vous allez pouvoir louer rapidement et facilement.

N’hésitez pas à contacter les experts d’ARES pour vous aider dans votre projet d’investissement locatif à Metz.

Investissement locatif à Metz en résumé

Metz est un choix très intéressant pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, le marché immobilier de Metz regroupe un très grand choix d’appartements parfaitement adaptés à la location.

La location assure une rentabilité élevée, même si cela dépend du bien et de son placement. Si vous ciblez un appartement pour les étudiants, privilégiez un emplacement proche du centre-ville.

De plus grâce au train, Metz est relativement proche de Paris puisqu’il faut environ 1h45 pour rejoindre la capitale. La gare étant située à proximité du centre-ville.