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Nos conseils pour réussir son investissement locatif à Lille

Dixième commune de France avec plus de 233000 habitants, Lille se caractérise par une agglomération très dense qui en fait la quatrième unité urbaine de France derrière Paris, Lyon et Marseille, avec plus de 1 million d’habitants.

De ce fait, la ville des Hauts-de-France représente un marché immobilier très important et offre de belles opportunités pour ceux qui désirent se lancer dans l’investissement locatif à Lille.

Particulièrement attractive, en démontre les prix de l’immobilier qui ont progressé de 14% en deux ans pour atteindre prix moyen de 3600€ le m2, Lille est un choix judicieux pour les investisseurs en quête de rentabilité et qui peuvent s’appuyer sur un loyer moyen de 16€ le m2.

Toutefois, le marché immobilier lillois étant particulièrement disparate, cet article réunit les meilleurs conseils pour vous aider dans votre futur investissement locatif à Lille.

Les avantages d’un investissement locatif à Lille

Une ville européenne

Située à la frontière avec la Belgique, Lille fait partie de la Métropole européenne de Lille qui inclut 94 autres communes. Elle constitue également L’Eurométropole Lille-Kortrijk-Tournai une conurbation franco-belge qui regroupe plus de 2,1 millions d’habitants.

De ce fait, Lille a une influence très importante dans cette région et se situe au centre de plusieurs itinéraires européens entre le Royaume-Uni, la France, la Belgique, les Pays-Bas, le Luxembourg et l’Allemagne.

Lille est à 1h de train de Paris, à 30 minutes de train de Bruxelles, à 3h30 de route d’Amsterdam, à 1h20 de train de Londres, à 3h40 de route de Cologne et à 3h30 de route de Luxembourg.

Cette position stratégique rend la préfecture du Nord particulièrement attractive et notamment pour développer un projet d’investissement locatif à Lille.

Un patrimoine immobilier varié

Durant son histoire, Lille a été impactée par de nombreux conflits. Malgré cela, elle conserve un patrimoine très riche. Elle est d’ailleurs classée Ville d’art et d’histoire depuis 2004.

Les lieux à visiter sont très nombreux à Lille, qu’il s’agisse du cœur historique regroupant les quartiers du Vieux-Lille et de Lille-Centre, de Wazemmes et de sa vie artistique, ou des zones plus modernes comme le quartier Saint-Maurice Pellevoisin.

Malgré un passé industriel qui a détruit une partie du patrimoine de Lille, la ville possède encore de nombreux bâtiments et monuments à découvrir (hospice Comtesse, Vieille bourse, églises Sainte-Catherine, maison Coilliot, place de la République…) et un style architectural qui s’étend du roman contemporain en passant par une multitude d’autres styles (gothique, classique, haussmannien, art déco…).

Il est particulièrement agréable de se promener dans Lille et de voir la ville évoluer au fil des différents quartiers que l’on traverse.

Pour un futur investissement locatif à Lille vous allez donc pouvoir faire votre choix parmi différents styles de logements.

Une ville étudiante

Lille est une ville étudiante. En effet, l’université de Lille est la troisième plus grande université de France derrière Paris et Lyon, avec plus de 110000 étudiants.

Ce très grand nombre d’étudiants joue un rôle important pour Lille comme pour toutes les villes étudiantes. En effet, les étudiants influencent positivement la vie économique, l’ambiance et le dynamisme quotidien d’une ville. Les étudiants investissent la vie associative, représentent une clientèle très importante des bars, des cinémas, des boutiques et de divers autres lieux d’une ville.

De plus, pour le marché locatif, les étudiants représentent une demande très élevée. En choisissant l’investissement locatif à Lille pour étudiant, vous vous assurez de louer votre bien chaque année et sans discontinuité.

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Une richesse culturelle et sportive

Lille est également riche sur le plan de la culture. L’association Lille 3000 illustre parfaitement la part accordée à la culture.

Issue du projet culturel Lille 2004 lorsque Lille avait été désignée capitale européenne avec Gênes, Lille 3000 s’emploie à développer les lieux culturels dans la métropole et à organiser des évènements culturels.

La vie culturelle lilloise peut également s’appuyer sur des cinémas, des théâtres, des salles de spectacles, etc. Sans oublier la célèbre braderie de Lille qui attire chaque année plus de deux millions de visiteurs.

Concernant la vie sportive, Lille dispose d’une très grande variété de disciplines et elle est notamment connue pour son club de foot LOSC Lille. Divers évènements sportifs sont organisés au cours de l’année, dont la Route du Louvre.

Un dynamisme économique

Lille possède une vie économique très diversifiée. Alors qu’elle a longtemps été une ville industrielle et commerciale, Lille a su se réinventer et recentrer son économique autour du secteur tertiaire.

Elle peut notamment s’appuyer sur son université e la recherche qui en découle, sur son quartier d’affaires Euralille, troisième place financière de France derrière La Défense de Paris et La Part-Dieu de Lyon, et sur les pôles Eurasanté et EuraTechnologies.

Ce dynamisme économique est un atout pour l’investissement locatif à Lille puisqu’il développe l’attractivité de la ville.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif  à Lille?

Un investissement sûr et rentable

L’immobilier locatif est particulièrement apprécié des investisseurs pour plusieurs raisons, mais surtout parce qu’il s’agit d’un placement présentant peu de risques tout en garantissant un rendement régulier et une plus-value sur le long terme.

De ce fait, à moins d’investir n’importe comment, l’investissement locatif à Lille est gagnant à tous les coups.

En règle générale, vous pouvez espérer un rendement compris entre 3 et 7%. Toutefois, il ne faut pas s’intéresser uniquement au montant du loyer que vous allez percevoir, mais également au prix d’achat. L’intérêt étant de trouver le bon équilibre en un investissement correspondant à votre budget et un loyer suffisamment rentable.

À Lille les prix de l’immobilier restent raisonnables comparés à ceux d’autres métropoles comme Bordeaux, Nantes, sans parler de Paris.

Une fiscalité spécifique

En choisissant l’investissement locatif à Lille ou ailleurs, vous profitez également d’une fiscalité plus intéressante que la fiscalité foncière classique.

À ce titre, la location meublée se révèle plus séduisante fiscalement que la location nue. En effet, louer un bien meublé permet de bénéficier du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et donc du régime d’impôt BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Grâce à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50% (micro BIC) lorsque vos charges ne représentent pas plus de 50% des revenus. Au-delà, vous pouvez déduire la plupart de vos charges, mais aussi les frais d’honoraires d’agence et les frais de notaire, et vous pouvez également amortir votre bien à hauteur de 3% par an.

Le régime foncier classique fait moins bien puisque l’abattement est de seulement 30%, et vous ne pouvez pas déduire els honoraires, les frais de notaire ni bénéficier d’un amortissement.

De plus, l’investissement locatif à Lille donne également accès à certaines mesures de défiscalisation :

  • Le dispositif loi Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements neufs ou anciens rénovés
  • Le dispositif loi Denormandie : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements rénovés situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation
  • Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt jusqu’à 11% pour les logements situés dans une résidence de services
  • Le dispositif loi Cosse : réduction d’impôt jusqu’à 85% pour les logements sous convention ou sous intermédiation locative
  • Le dispositif loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30% pour les logements réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

Cependant, pour pouvoir profiter de l’un de ces dispositifs, d’autres conditions entrent en jeu : engagement à louer le bien pendant au moins 6 ans, revenus maximums pour le locataire, emplacement du bien, travaux… Prenez le temps de bien vous renseigner sur chaque mesure afin de déterminer si l’une d’entre elles est compatible avec votre projet d’investissement locatif à Lille.

Investissement locatif Lille : A retenir

Lille profite d’un cadre agréable et dynamique idéal pour investir dans un logement en location. Culture, restaurants, bars, vie étudiante, emplois et économie, équipements, métro et transports, patrimoine architectural, sports, sont autant de secteurs qui participent à ce cadre agréable et dynamique de Lille.

En optant pour l’investissement locatif à Lille ou l’investissement locatif à Angers, les investisseurs espèrent bénéficier de ce cadre, mais aussi d’une défiscalisation, en particulier grâce à la loi Pinel.

Toutefois, vous devez savoir le logement en location doit répondre à certaines conditions : neuf ou ayant bénéficié de travaux de rénovation, situé en zone A, A bis ou B1, RT2012 ou HPE/BBC rénovation 2009.

De plus, la loi Pinel est accessible à condition de vous engager à louer votre bien pendant au moins 6 ans.

Les étapes pour réussir son investissement locatif à Lille

Définir votre budget

Pour commencer, identifiez le budget que vous allez pouvoir investir. Il se compose de l’épargne disponible que vous êtes prêt à utiliser pour ce projet et de votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépend de l’établissement de crédit que vous allez choisir.

À ce titre, il est important de comparer un maximum de banques pour trouver la meilleure offre. Étudiez le TAEG de chaque offre afin de les comparer entre elles. En effet, il représente le coût total du crédit.

Pour définir votre capacité d’emprunt, la banque va étudier votre profil et plus particulièrement vos revenus, vos dettes en cours, et votre situation professionnelle. Plus votre profil est solide et sûr et plus la banque sera encline à vous prêter de l’argent.

Étudier le marché immobilier lillois

Lorsque vous aurez une estimation de votre budget, vous allez pouvoir analyser le marché immobilier de Lille. Dans un premier temps, l’objectif est d’étudier les prix du m2 de chaque quartier lillois afin de cibler ceux où vous allez axer votre recherche. En plus du prix au m2 vous devez aussi étudier les prix moyens des loyers.

Comme évoqué en introduction, pour un investissement locatif à Lille le prix moyen est aux alentours de 3600€ le m2, tandis que le loyer moyen est d’environ 16€ le m2. Toutefois, ces valeurs évoluent régulièrement et il s’agit en plus de moyennes. Les chiffres peuvent être très différents d’un quartier à un autre et notamment en fonction de l’attractivité de chaque quartier.

À noter que l’attractivité dépend aussi du type de locataire que vous désirez cibler. Les étudiants n’ont pas les mêmes attentes qu’un couple de trentenaires attendant son premier enfant.

Établir les caractéristiques du bien

Le prix d’un bien immobilier dépend de son emplacement, mais il dépend également de ses caractéristiques : superficie habitable, nombre de pièces, étage, date de construction, DPE (diagnostic de performance énergétique), équipements, annexes…

Étant donné qu’il ne s’agit pas de trouver votre future résidence principale, le choix des critères ne doit pas vraiment dépendre de vos exigences, mais plutôt des attentes des locataires.

À ce titre comme nous l’avons signalé dans la partie précédente, il est utile de savoir rapidement à quel type de locataires vous désirez louer le bien : étudiant seul, colocation, famille…

Les experts immobiliers d’ARES sont là pour vous aider à trouver l’investissement locatif à Lille correspondant à votre projet, alors n’hésitez pas à nous contacter.