Pourquoi opter pour l’investissement locatif à Cherbourg?

Depuis 2016, le nom complet est Cherbourg-en-Cotentin suite au regroupement de 5 communes. Cherbourg est une sous-préfecture de la Manche se situant tout au nord de la péninsule du Cotentin en Normandie.

Depuis 5 ans, les prix immobiliers ont augmenté de 14% à Cherbourg, mais ils ont tendance à stagner depuis 2 ans. Le prix moyen est d’environ 1890€ le m2, tandis que le loyer moyen est d’environ 10€ le m2. De ce fait, la ville offre une rentabilité intéressante pour celles et ceux qui désirent se lancer dans l’investissement locatif à Cherbourg.

Certes, Cherbourg n’est pas connue pour son attractivité, mais elle bénéficie tout de même de quelques atouts que nous vous proposons de découvrir dans cet article. Ensuite, nous évoquerons les atouts de l’investissement locatif, puis nous conclurons par les meilleurs conseils pour réussir votre investissement locatif à Cherbourg.

investissement locatif Cherbourg

Quels sont les avantages d’un investissement locatif à Cherbourg ?

Dans cette partie nous revenons sur les atouts de la ville et sur les avantages de l’investissement locatif.

Les atouts de Cherbourg

Situation géographique

Située tout au nord de la péninsule du Cotentin, Cherbourg profite d’un emplacement intéressant. Elle est située à 104 km de Caen, 170 km de Rennes, 253 km d’Angers, 270 km de Nantes, 126 km du Havre, et 300 km de Paris.

Mais c’est surtout le fait qu’il s’agit d’un port sur la Manche qui rend la situation géographique de Cherbourg attractive. En effet, les îles anglo-normandes de Guernesey et de Jersey sont respectivement situées à 70 km et 60 km de Cherbourg. Et s’il n’y a pas de départ direct depuis Cherbourg, il suffit de se rendre à Port Diélette à seulement 25 minutes de Cherbourg pour ensuite prendre un ferry.

Par contre, depuis Cherbourg, une traversée quotidienne permet de rejoindre Poole au Royaume-Uni en seulement 4 heures de trajet. Il existe également une traversée permettant de rejoindre Portsmouth. Il existe également deux lignes vers l’Irlande (Dublin et Rosslare).

Cherbourg est donc un lieu de résidence idéal pour les Français qui se rendent régulièrement au Royaume-Uni. À l’inverse, beaucoup de Britanniques débarquent à Cherbourg. En investissant dans une location LMNP de tourisme, vous n’aurez pas de difficulté à trouver des locataires parmi ces visiteurs de passage.

Un patrimoine naturel riche

Cherbourg profite d’un cadre naturel préservé très agréable qui regroupe le Parc naturel régional des Marais du Bessin et Cotentin, l’île de Tatihou qui est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, de nombreuses plages sauvages, et des paysages sublimes.

Se promener à pied ou à vélo dans les environs de Cherbourg séduit tous ceux et celles qui aiment les paysages naturels et sauvages.

On trouve également de nombreux parcs et jardins que ce soit dans la ville ou à l’extérieur : parc Liais, parc du château des Ravalet, jardin Montebello, Parc des Hauts de Capel, EchoVallée, parc botanique de la Roche Fauconnière…

Sans oublier les petits villages pittoresques et plus particulièrement le petit port de pêche de Barfleur.

Cette proximité avec la nature se ressent jusque dans la politique et le cadre de vie de Cherbourg qui est particulièrement engagée pour le développement durable : voitures électriques, vélos et pistes cyclables, espaces verts, distributions de plantes aux habitants, réduction de la facture énergétique des bâtiments…

Activité culturelle et loisirs

Sa position le long de la manche permet à Cherbourg de proposer une multitude d’activités nautiques comme le surf, la planche à voile, le kayak, la voile et la plongée. Plus largement, Cherbourg dispose d’un très grand choix d’activités sportives : foot, tennis, cyclisme, rugby, danse, athlétisme…

Du côté de la vie culturelle, Cherbourg peut s’appuyer sur de nombreux lieux comme la scène nationale du Trident, le pôle national des arts du cirque La Brèche, l’espace culturel Buisson, le centre d’expositions le Point du Jour.

Plusieurs festivals sont également organisés à Cherbourg et dans ses environs : la Cinemovida, Femme dans la ville, Presqu’île en Fleurs, le salon nautique et de plaisance, le Mois des cultures urbaines, Cherbourg à la plage…

Sans oublier que Cherbourg possède également un casino.

Toutes ces activités sont favorables au dynamisme de Cherbourg, à ses bars, ses restaurants, ses cafés et ses boutiques.

Les atouts de l’investissement locatif

Un excellent rapport rentabilité/risque

L’investissement locatif à Cherbourg offre un très bon rapport rentabilité/risque. En effet, en ciblant un bien immobilier situé dans un quartier attractif le risque est quasi nul puisque le bien a de fortes chances de voir sa valeur augmenter sur le moyen/long terme. Vous pouvez ainsi envisager une plus-value lorsque si vous revendez votre bien après plusieurs années.

Les prix varient de 1640€ le m2 à plus de 2000€ le m2 selon les quartiers de Cherbourg. Le quartier Centre n’est pas le plus onéreux avec un prix moyen de 1780€ le m2, par rapport à 2098€ le m2 pour le quartier de l’Hôpital.

Du côté des loyers, ces deux quartiers proposent un loyer moyen de 11€ le m2, tandis que les quartiers de Bucaille, Octeville et Provinces Centre ont un loyer moyen évalué à 10€ le m2, et de 9€ le m2 pour le quartier Amont Quentin.

Plus globalement, l’investissement locatif permet d’espérer un rendement de 3 à 7% par an. De plus, dans une ville comme Cherbourg vous ne devriez pas avoir de difficultés à trouver un locataire.

L’objectif étant de trouver le bon équilibre entre un prix d’achat attractif et un loyer suffisamment élevé pour approcher une situation d’autofinancement, c’est-à-dire que les loyers permettent de couvrir les mensualités du prêt immobilier.

Une fiscalité réduite

Dans le but d’encourager l’offre locative, l’État met en place une fiscalité allégée pour les investissements locatifs.

De base, le régime fiscal permet de déduire de ses revenus une partie des charges issues de l’investissement locatif.

En optant pour la location meublée, vous pouvez alors profiter du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et accéder au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dès lors, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72600€ par an, vous avez le choix entre :

  • Le régime micro-BIC : abattement de 50%
  • Le régime dit de bénéfice réel : déduction des charges et des frais liés à votre investissement locatif à Cherbourg

Si vos revenus locatifs dépassent le seuil des 72600€, le régime dit de bénéfice réel s’applique automatiquement.

L’investissement locatif à Cherbourg peut également vous donner accès à l’un des dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État :

  • Le dispositif loi Pinel : réduction d’impôt pouvant atteindre 21% et s’adressant aux locations nues neuves ou anciennes rénovées
  • Le dispositif loi Denormandie : réduction d’impôt pouvant atteindre 21% s’adressant aux logements rénovés loués nus et situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation
  • Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt jusqu’à 11% s’adressant logements LMNP situés dans une résidence de services
  • Le dispositif loi Cosse : réduction d’impôt pouvant atteindre 85% pour les logements sous convention ou sous intermédiation locative
  • Le dispositif loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30% s’adressant aux logements réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

Les étapes pour réussir votre investissement locatif à Cherbourg

Votre budget

La première étape consiste à définir votre budget d’investissement. Commencez par déterminer quelle part d’épargne disponible vous allez pouvoir utiliser dans le financement de votre investissement locatif. Elle servira comme apport pour votre prêt immobilier.

Ensuite, vous allez devoir comparer les différentes offres de prêts immobiliers pour trouver celle qui propose les meilleures conditions. Pour effectuer ce comparatif, sachez que le TAEG (taux effectif annuel global) est un bon indicateur puisqu’il représente le coût réel du crédit. Toutefois, vous pouvez déléguer ce travail à un courtier en prêts immobiliers.

La banque va analyser votre profil, et plus particulièrement votre situation professionnelle, vos revenus et vos dettes pour définir votre capacité d’emprunt.

Le marché immobilier de Cherbourg

Une fois que vous aurez une estimation de votre budget, vous allez pouvoir étudier le marché immobilier de Cherbourg et ainsi identifier les quartiers et les biens qui correspondent à votre projet. Comme nous l’avons évoqué précédemment, le prix du m2 varie selon les quartiers et selon les biens.

Mais vous devez également prendre en compte le loyer moyen du quartier afin d’estimer le rendement de votre futur investissement locatif.

L’idée étant de trouver le meilleur rendement pour un investissement de départ correspondant à votre budget.

Essayer d’avoir une vision sur le long terme concernant l’attractivité du bien et du quartier dans lequel il est situé. Informez-vous des futurs aménagements et travaux prévus afin de trouver la bonne affaire.

Les critères de sélection du bien immobilier

Il s’agit d’un investissement locatif et non de votre future résidence principale. De ce fait, pas besoin de trouver le bien dans lequel vous aimeriez vivre. Le plus utile est de cibler un logement susceptible d’être loué facilement, rapidement et à un loyer intéressant.

Les attentes dépendent du type de locataire.

Par exemple, un étudiant n’a pas les mêmes attentes qu’un couple avec enfants. Si vous envisagez de louer à un profil de locataire précis, pensez à cibler les critères les plus déterminants.

Dans tous les cas, veillez à hiérarchiser les critères du plus au moins important : superficie, nombre de pièces, étage, aménagement…

Pour de plus amples renseignements concernant votre projet d’investissement locatif à Cherbourg, les experts d’ARES sont à votre écoute.

Investissement locatif à Cherbourg en résumé

Le marché immobilier de Cherbourg offre de belles opportunités et l’assurance d’une rentabilité immobilière élevée. On y trouve de nombreux appartements de deux pièces ou d’appartements de trois pièces à des prix très concurrentiels.

Le prix moyen du m2 étant inférieur à 1900€ sur le marché immobilier de Metz.

L’emplacement de Metz est probablement l’un de ses plus gros atouts. Notez que pour moins de 30€, il est possible de rejoindre Deauville par le train et en moins de 2h30.

Si vous avez comme projet d’investir dans plusieurs appartements de deux pièces ou appartements de trois pièces, n’hésitez pas à déléguer votre gestion immobilière.