Investissement locatif Brest

Expatriés : Investissement locatif à Brest

Quitter la France pour aller vivre à l’étranger séduit de nombreux Français. Les expatriés français sont présents un peu partout à la surface du globe. Un investissement locatif Brest est une excellente opportunité.

Tous n’ont pas le même profil. Certains sont expatriés le temps d’une mission pour l’entreprise au sein de laquelle ils travaillent. D’autres choisissent de développer leur propre projet à l’étranger. Pour ces derniers, le séjour à l’étranger peut être qu’une simple étape ou une véritable nouvelle vie. Pour eux se pose alors la question du choix du pays quand ils désirent investir dans l’immobilier. Vaut-il mieux investir dans le pays en question ou est-il préférable d’investir en France. 

Il n’existe pas de réponse unique à cette question, puisque chaque cas est différent. Néanmoins, beaucoup font le choix de l’investissement immobilier en France et plus particulièrement lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif. À ce titre, Brest est une ville offrant plusieurs atouts pour les investisseurs expatriés.

Prendre en compte le marché immobilier du pays d’accueil

D’un pays à un autre, d’une ville à une autre, le marché immobilier est très variable. Des villes comme Londres, Genève, Singapour, New York, ou Hong Kong, sont réputées pour le prix très élevé de l’immobilier. Il s’agit pourtant de villes où les expatriés français sont très présents. 

Quand on est expatrié dans l’une de ces destinations, il n’est pas évident, ni forcément très intéressant de devenir propriétaire, sauf si l’on envisage vraiment d’y refaire sa vie. Toutefois, en plus du prix, d’autres contraintes peuvent venir freiner l’investissement immobilier Brest quand on est expatrié. En effet, les conditions d’achat d’un bien immobilier peuvent exiger des démarches administratives et juridiques parfois complexes et longues

Avant de choisir l’endroit où vous allez investir, prenez le temps de bien étudier le marché pour en comprendre toutes les astuces et les complexités.

Des liens forts avec la France

Même lorsqu’on s’expatrie à l’étranger pour profiter de conditions plus avantageuses pour sa vie professionnelle, voire pour sa vie personnelle, on conserve toujours un lien avec la France. En effet, notre famille et nos amis sont restés au pays et on retourne de temps en temps en France pour les retrouver.

Ensuite, qu’on le veuille ou non, on reste attaché à une partie du mode de vie à la française, qu’il s’agisse de certaines habitudes du quotidien, de l’alimentation, de notre façon de penser. De même, des lieux et des paysages peuvent également nous manquer. Sans oublier la culture française dans sa globalité.

Finalement, il n’est pas rare de voir des expatriés depuis de nombreuses années revenir vivre en France. 

Plus généralement, sauf quand on a été envoyé pour une mission à durée déterminée, il est difficile de savoir combien de temps on va rester dans le nouveau pays, si on ne va pas par la suite s’expatrier ailleurs, ou si on va retourner en France. 

La France est alors le seul lieu où l’on est sûr de conserver des liens. À ce titre, elle représente une destination de choix pour investir dans l’immobilier et notamment dans l’immobilier locatif. 

Pourquoi choisir la France pour investir dans l’immobilier ?

À travers le lien particulier qu’on conserve avec la France quand on est expatrié, elle représente l’un des choix privilégiés pour investir dans l’immobilier.

Cependant, investir dans l’immobilier en France résulte aussi d’autres avantages. Il est notamment plus facile d’investir sur un marché que l’on connait, dont on connait le fonctionnement et les règles que sur un marché inconnu. Il faut également prendre en compte la langue. Même en étant à l’aise dans une langue étrangère, quand vient le moment des négociations et de certains termes spécifiques au marché immobilier, le français est plus simple.

De plus, en tant qu’expatrié français, vous pouvez emprunter auprès des banques françaises aux mêmes conditions qu’un résident français. Idem pour certaines aides, à condition toutefois de résider fiscalement en France. 

Pensez aussi qu’en investissant dans l’immobilier en France, vous vous octroyez un pied-à-terre lors de vos retours en France. Et si vous savez au fond de vous que vous allez un jour revenir définitivement vivre en France, vous aurez un logement qui vous attendra. À ce titre, investir en France c’est aussi acquérir un bien dont le style nous plait et qu’on ne retrouve pas forcément à l’étranger, et dans une ville qu’on apprécie. 

De même, en investissant dans l’immobilier français, pour une 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces ou plus, en résidence ou non, vous pouvez éventuellement compter sur certains de vos proches pour vous aider dans la gestion et l’entretien du bien. Notez que l’immobilier locatif est lui aussi plus évident qu’à l’étranger.

Autre atout, le marché immobilier se caractérise par une très grande disparité de biens, de styles et de prix, là où dans certaines villes internationales, la variété est nettement moins évidente.

L’immobilier locatif en France : un placement très rentable

Pour les expatriés désireux d’investir dans l’immobilier français, nous recommandons de se tourner vers l’immobilier locatif. En effet, il serait dommage d’acquérir un bien qui resterait inoccupé une partie de l’année, et dont vous ne toucherez aucun revenu.

En optant pour l’immobilier locatif en France vous vous assurez un loyer mensuel qui vient s’ajouter à vos revenus et qui permet notamment de rembourser plus rapidement le prêt immobilier. De plus, l’immobilier locatif en France donne accès à certaines déductions fiscales très intéressantes. Seul bémol, pour en profiter en tant qu’expatrié, vous devez résider fiscalement en France

Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, il est plus facile de gérer un bien locatif et le locataire qui est associé dans sa langue maternelle et dans le pays dont on connait bien le fonctionnement. Et on peut en plus s’appuyer sur l’aide d’un proche pour gérer sur place le bien.

Investissement locatif à Brest

Une activité économique diversifiée

Longtemps Brest a été cantonnée à son activité maritime. Toujours présente, cette activité s’est toutefois diversifiée. Aujourd’hui, Brest est le deuxième port militaire français derrière Toulon, mais également un port de commerce, un port chantier naval, et un pôle de recherches scientifiques techniques sur le sujet de la mer. 

Mais l’activité économique de Brest ne se résume pas à son activité maritime. En effet, la ville bretonne accueille de nombreux sièges de grands groupes, principalement dans les domaines du commerce et de l’activité bancaire. 

Le tertiaire est d’ailleurs le secteur le plus développé, largement devant l’industrie et l’agriculture.

Une ville étudiante

La ville regroupe un large choix de formations supérieures. Sur ses 140000 habitants, Brest compte plus de 24000 étudiants.

Qui dit étudiants, dit activité culturelle développée et commerces dynamiques. La vie à Brest est particulièrement agréable. Et contrairement à une idée reçue, il ne pleut pas tant que ça en Bretagne.

Cette activité étudiante est idéale pour le marché immobilier locatif de Brest, puisqu’elle entraine une forte demande. Gardons en tête les principaux quartiers de Brest : Bellevue, Europe, le plein centre, Lambézellec, Quatre-Moulins, Saint-Marc ou encore Saint-Pierre.

Investissement locatif Brest

Investissement locatif Brest : Un marché immobilier avec un excellent rendement

Actuellement, Brest est régulièrement citée parmi les villes les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier et plus particulièrement dans l’immobilier locatif. 

En effet, le prix au m2 est relativement faible par rapport à d’autres villes de même taille puisqu’il se situe en moyenne aux alentours de 1700€. À l’inverse, comparativement à ce prix, le loyer est particulièrement rentable. Comptez 9€ le m2 en moyenne

Autrement dit, si on prend l’exemple d’un bien de 40m2, son prix d’achat est d’environ 68000€, tandis que vous pourrez le louer 360€ par mois. On comprend alors aisément pourquoi Brest attire autant les investisseurs immobiliers.

Et étant donné l’attractivité immobilière de Brest, en achetant maintenant, vous vous assurez une belle plus-value en revendant le bien dans quelques années. D’ailleurs, le loi peut être un allié de votre investissement locatif à Brest via la Loi Pinel, la Loi Censier-Bouvard ou encore la loi Malraux, et ce, en LMNP ou non. 

Une ville bien desservie

Si les bonnes affaires dans le centre-ville de Brest sont plus rares, il suffit parfois de s’éloigner de quelques rues pour profiter de prix nettement plus attractifs. La ville étant bien desservie au niveau de ses moyens de transport et de ses infrastructures, s’éloigner du centre-ville n’est pas pénalisant pour l’immobilier locatif à Brest. 

Situation géographique

L’emplacement de Brest présente à la fois des avantages et des inconvénients. Il est vrai que la ville peut paraître isolée. Située à l’extrémité ouest de la Bretagne, il faut environ 2h40 de route pour atteindre Rennes. Pour se rendre à Paris, le trajet de train dure en moyenne 3h50.

Heureusement, le patrimoine culturel, historique et le fait qu’elle accueille de nombreux étudiants font clairement oublier cet isolement lorsqu’on vit à Brest.

Cependant, c’est aussi le charme de la Bretagne, l’une des plus belles régions de France. La ville est entourée de petits villages pittoresques, donne sur l’océan Atlantique et les environs regorgent d’endroits charmants, et notamment de nombreuses petites criques. 

 

Une ville aux multiples atouts

Située dans le département du Finistère, la commune de Brest est la première agglomération de l’Ouest Breton. Avec ses 400.000 habitants, elle occupe à elle seule le tiers de la superficie totale du département.

Le fief des étudiants et des militaires

Aujourd’hui, la ville est qualifiée de ville universitaire en raison de de la population estudiantine qui y est très élevée (29.000 pour être plus précis). Le pays compte par ailleurs plusieurs grandes écoles.

Il abrite le deuxième port militaire Français après celui de Toulon, l’un des plus grands pôles de recherche civile et militaire de l’hexagone.

Un emplacement de choix et une économie en bonne santé

Sur le plan touristique, Brest est entourée des îles environnantes de premier choix comme Crozon, Plouguerneau, Le Conquet ou Plougonvelin.

Fin 2019, peu de semaines avant le début de la crise sanitaire, la commune témoignait d’une très bonne conjoncture économique. Des emplois en progression et des chiffres d’affaires records sur le trafic aéroportuaire. Un taux de chômage d’à peine 7% avec une population majoritairement employée dans les secteurs de l’industrie, de la science et de l’hôtellerie-restauration.

Mais, comme dans toutes les communes de l’hexagone, la crise du coronavirus et le confinement instauré au printemps, ont impacté les indicateurs économiques du pays Brestois. Un ralentissement de l’activité des entreprises qui a logiquement entraîné une baisse des salaires et du taux d’embauche. Mais le pays à su limiter les effets grâce aux aides gouvernementales et à des stratégies locales.

De grandes manoeuvres en cours sur le plan sanitaire

Invité il y a 5 ans à présenter une étude sur l’état des lieux du système de santé Brestois, l’ADEUPa dressait un bilan pour le moins négatif quant à l’avenir sanitaire de Brest (tous quartiers). Ceci en raison d’une faible croissance démographique accompagnée d’un taux de vieillissement élevé.

Il était clair que le système sanitaire aurait de plus en plus de mal à prendre en charge les personnes âgées. Les comportements à risques (tabac, alcool, et suicide) n’aidaient pas non plus. Tout ceci présageait une hausse du taux de cancer.

Mais cinq ans plus la situation est tout autre. Brest enregistre chaque année des dizaines de milliers de nouveaux arrivants. Une population à majorité jeune au nombre duquel, beaucoup de promoteurs immobiliers.

De plus en plus de clients de moins de 30 ans, qui investissent dans des T4 ou des T5, dans le quartier de Bellevue, où les prix ne dépassent pas les 700 ou les 1 000 euros le mètre carré pour des biens très abîmés comme en témoigne un expert local.

Qu’est-ce-qui explique donc un tel regain d’intérêt pour une commune aux lendemains sanitaires des plus incertains? Il s’agit tout simplement des grandes manoeuvres entreprises par les autorités. On note par exemple les revalorisations salariales du personnel de santé qui permet à de plus en plus d’étudiants de s’intérésser au monde médical.

Des travaux de modernisation architectural ont été entrepris. Parmi eux, on peut citer celles concernant l’institut de cancérologie et d’hématologie, la création de pharmacie et stérilisations uniques, et la modernisation des réanimations.

On envisage même des projets portant sur des opérations d’humanisation des soins de suite et de longue durée et en Ehpad.

Florence Favrel, directrice du CHU de Brest depuis septembre 2020 a d’ailleurs confié vouloir s’impliquer davantage dans la modernisation des Systèmes d’Information de son centre. On est bien loin du pessimisme affiché par l’ADEUPA en 2015.

Investissement immobilier Brest : Un afflux massif d’investisseurs nationaux

La ville gagne de plus en plus en réputation. Surtout dans le rang des investisseurs immobilier. Autrefois, le cercle des investisseurs immobiliers brestois n’était constitué que de locaux. Mais la donne est désormais différente explique le notaire breton Alexandre Lalande. Il y a de plus en plus d’investisseurs immobiliers provenant des autres régions de la France.

La raison principale de ce gain d’intérêt n’est pas à chercher bien loin. Il s’agit des rentabilités locatives exceptionnelles offertes par la ville. D’après Marc Gonzalez, le rendement dans l’ancien peut monter au-delà-de 7% dans le quartier Saint-Marc, sur la place de Strasbourg et dans le centre-ville. Dans les zones périphériques, ce taux connaît une baisse mais conserve tout de même une valeur significative de 5,5% de rentabilité par an.

Ajouté à cela, le poids important des locataires qui occupent 55% des résidences principales (Source : Les MeilleursAgents). 

Et cette variable est elle-même influencée par la forte population estudiantine (environ 29.000 selon l’Agence d’Urbanisme Brest Bretagne) et les nombreux militaires de l’arsenal en service sur les navires.

À l’heure actuelle, le prix moyen d’un appartement à Brest est de 1827€/m2 avec un taux de croissance annuelle de 11%. Quant au loyer moyen, il est de 8,40€/m2Pour finir, depuis six ans, Brest enregistre chaque année, 800 nouveaux ménages. Le taux de vacance des logements locatifs ne cesse de baisser.

Des subventions pour rénover

Reconstruite après la Seconde Guerre mondiale, Brest souffre indéniablement d’une défectuosité de la majeure partie de son parc immobilier. Le plus déplorable dans tout ceci étant l’état d’isolation thermique et phonique qui laisse à désirer.

À cet effet, le préfet du Finistère a signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ladite convention, active depuis Avril rend la ville éligible au dispositif d’investissement locatif Denormandie.

Ce dispositif permet à tout acquéreur enclin à opérer des travaux de rénovation, de bénéficier d’une réduction d’impôt et de réaliser un investissement immobilier Brest. Celle-ci va de 12 à 21% du coût global des travaux selon la durée de location du bien. La seule contrainte qui leur est imposée, c’est le choix des locataires dont le niveau de revenu ne dépasse pas des seuils fixés et le respect de certains plafonds de loyers.

Comme si cela ne suffisait déjà pas à accélérer l’arrivée des investisseurs, Brest Metropole a prévu verser à partir de 2021, une subvention spécifique pour les cas de rénovation acoustique d’immeubles d’après-guerre. 

5 % à 6 % dans le neuf

A côté de la rénovation, il y a également des efforts qui sont faits dans l’immobilier neuf. Depuis avril, les acquéreurs sont de nouveau éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel Breton. 

Ce dispositif n’est rien d’autre qu’une déclinaison régionale à titre expérimental du dispositif national Pinel. Depuis sa mise en place, 170 appartements neufs ont trouvé preneur au premier semestre 2020. Soit environ 49% de plus qu’au premier semestre 2019.