Investissement locatif à Bordeaux, ce qu’il faut savoir

Bordeaux est l’une des villes ayant subi la plus forte hausse des prix immobiliers ces dernières années. En 5 ans, depuis 2015, les prix ont augmenté de 38,5% avec un prix au m2 qui est passé de 3410€ à 4722€. Durant cette période, Bordeaux est devenue la ville de province la plus attractive de France.

Les causes de ce gain d’attractivité pour la préfecture de la Nouvelle-Aquitaine sont multiples, mais on peut souligner les travaux ayant remodelé la ville et notamment ses quais, le développement du tramway et surtout la création en 2016 de la ligne LGV (ligne grande vitesse) Sud Europe-Atlantique qui permet de relier Bordeaux depuis Paris en seulement 2h.

Depuis 2019, les prix retrouvent une tendance plus normale, mais Bordeaux reste une ville très convoitée. À ce titre, l’investissement locatif à Bordeaux est une belle opportunité en matière de rentabilité.

Pourquoi opter pour l’investissement locatif à Bordeaux ?

Un patrimoine architectural exceptionnel

Avec un peu plus de 255000 habitants, Bordeaux est la 9e plus grande ville de France, tandis que l’unité urbaine bordelaise regroupe plus de 915000 habitants se classant en 7e position. Néanmoins, en nombre de monuments classés et historiques, Bordeaux est la deuxième ville française derrière Paris. En effet, on y dénombre plus de 350 monuments.

De ce fait, Bordeaux profite d’un patrimoine architectural très riche qui en fait l’une des plus belles villes de France. Se promener dans les rues bordelaises est un véritable délice pour les yeux et pour ceux qui aiment les beaux bâtiments et notamment le style haussmannien.

À noter que Haussmann était d’ailleurs sous-préfet de la Gironde et que pour le réaménagement de Paris il s’est inspiré des aménagements réalisés à Bordeaux par Tourny.

Mais le style haussmannien n’est pas l’unique représentant architectural présent à Bordeaux. La ville regorge de styles différents, du plus ancien au plus moderne. Du Palais Gallien au quartier de la Mériadeck en passant la rue Sainte-Catherine et bien d’autres lieux à découvrir.

Nul doute que parmi cette diversité vous trouviez un investissement locatif à Bordeaux qui répond à vos attentes.

La capitale mondiale du vin

Bordeaux est une ville connue à l’internationale grâce à sa culture viticole. En effet, Bordeaux est généralement considérée comme la capitale mondiale du vin, puisque on y retrouve un très grand nombre des plus prestigieuses et des plus célèbres appellations : Médoc, Saint-Estèphe, Pauillac, Margaux, Pomerol, Saint6Emilion, Pessac-Léognan, etc. La Cité du Vin inaugurée en 2016 est d’ailleurs un lieu à visiter quand on se rend pour la première fois à Bordeaux.

La campagne bordelaise est donc jonchée de vignes, de domaines viticoles et de petits villages tirés charmants d’où sont souvent tirés les noms des appellations.

Tout cet univers du vin fait de Bordeaux une ville à part en France et dans le monde et lui confère une très grande attractivité et en fait un choix idéal pour un investissement locatif à Bordeaux.

L’océan Atlantique, les Landes…

Bordeaux profite d’un emplacement vraiment séduisant. Située au niveau de l’estuaire de la Garonne, la ville est à cinquantaine de kilomètres de la côte atlantique. Il s’agit d’une région très appréciée par les surfeurs avec des villes comme Lacanau et Mimizan. Arcachon le Cap Ferret sont également situées à proximité de Bordeaux.

Cette partie de la côte française regroupe de nombreuses grandes plages sauvages bordées par les pins. En effet, juste au sud de Bordeaux se trouve le grand parc naturel régional des Landes de Gasgogne, plus connu sous le nom réduit des Landes. Il regorge d’itinéraires de randonnées pédestres et cyclistes.

De plus, Bordeaux est à un peu plus de 200km de la côte ouest espagnole. Comptez moins de 2h30 pour rejoindre l’Espagne.

Et comme nous l’avons évoqué précédemment, grâce à la LGV, il faut simplement 2 heures de train pour se rendre à Paris.

Cette localisation n’est pas étrangère à l’attractivité de la ville et l’intérêt d’un investissement locatif à Bordeaux.

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Une ville universitaire

Bordeaux est la 5e ville universitaire de France. Elle compte plus de 100000 étudiants. Le campus universitaire de Pessac Talence Gradignan est d’ailleurs le plus vaste d’Europe. L’université de Bordeaux est particulièrement ancienne puisqu’elle à été fondée en 1411.

Les nombreux étudiants vivant à Bordeaux sont un atout pour la ville. En effet, une ville étudiante est plus dynamique : commerces, culture, sports, économie. De plus, les étudiants représentent une demande locative très importante, ce qui rend l’investissement locatif à Bordeaux encore plus judicieux.

Une ville dynamique et agréable

Les éléments évoqués dans les points précédents font de Bordeaux une ville particulièrement agréable et dynamique.

Que ce soit sur le plan historique, culturel, gastronomique, sportif, touristique et économique, Bordeaux à de nombreux atouts.

En ce sens, en optant pour l’investissement locatif à Bordeaux vous êtes certain de trouver rapidement un locataire.

Les points forts de l’investissement locatif

Sécurité pour votre bien immobilier

L’investissement locatif, et plus globalement l’investissement immobilier, est un placement reconnu pour être particulièrement sûr. En effet, il est très rare qu’un bien immobilier perde de la valeur sur le moyen-long terme. Au contraire, les biens immobiliers ont tendance à voir leur valeur croître dans le temps, surtout lorsqu’ils sont situés dans des endroits à très forte attractivité.

De ce fait, en investissant à Bordeaux vous êtes quasi certain de percevoir une plus-value si vous revendez le bien des années plus tard.

Rentabilité sur le long-terme

La plus-value n’est pas l’unique indicateur de la rentabilité d’un bien immobilier. Dans le cas d’un investissement locatif à Bordeaux le rendement se traduit également par le loyer que vous allez percevoir chaque mois.

Un investissement locatif assure généralement un rendement compris entre 3 et 7% net. Ce rendement net dépend du prix d’achat, des charges de gestion du bien, des mensualités du crédit et des caractéristiques du bien.

L’intérêt est de trouver un bien dont le prix correspond à votre budget et dont vous allez pouvoir en tirer un loyer suffisamment élevé.

À Bordeaux les prix sont particulièrement élevés par rapport à d’autres villes de taille similaire. Comptez en moyenne 4700€ le m2 pour un achat. Par contre, en contrepartie, les loyers sont également plus élevés avec une moyenne de 16€ le m2 et pouvant même atteindre 19€ le m2 dans les quartiers Capucins – Saint Michel – Nansouty – Saint Genès.

Fiscalité douce

L’intérêt de l’investissement locatif à Bordeaux (tout comme un investissement locatif Lille ou investissement locatif Angers), réside aussi dans sa fiscalité. En effet, en optant pour une location meublée vous profitez alors du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et donc du régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Plus précisément, si vos revenus fonciers ne dépassent pas 70000€ par an, vous pouvez choisir entre le régime micro BIC ou le régime BIC réel. Au-delà, le régime BIC réel s’applique systématiquement.

Le régime micro BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50%, qui atteint même 70% pour les locations de tourisme.

Le régime BIC réel permet quant à lui de déduire la plupart des charges liées à l’investissement locatif à Bordeaux, de déduire les honoraires d’agence et les frais de notaire, et de bénéficier d’un amortissement d’environ 3% par an.

En plus de ce régime fiscal spécifique, l’investissement locatif à Bordeaux peut vous permettre d’accéder à un dispositif de défiscalisation :

  • Le dispositif loi Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements neufs ou anciens rénovés
  • Le dispositif loi Denormandie : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements rénovés situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation
  • Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt jusqu’à 11% pour les logements situés dans une résidence de services
  • Le dispositif loi Cosse : réduction d’impôt jusqu’à 85% pour les logements sous convention ou sous intermédiation locative
  • Le dispositif loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30% pour les logements réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

Cependant, pour profiter de l’un ou l’autre de ces dispositifs, d’autres conditions doivent être respectées et qui varient selon le dispositif en question. Assurez-vous de bien étudier chacun d’entre eux au moment de préparer votre projet d’investissement locatif à Bordeaux.

Investissement locatif Bordeaux : à retenir

Avant d’investir dans une résidence locative à Bordeaux, vous devez déterminer quelle solution est la plus rentable entre une LMNP ou une location nue donnant accès à la loi Pinel.

À ce titre, il existe des programmes pour les investisseurs afin de les aider à faire le bon choix.

Grâce à ces programmes pour les investisseurs, outre le fait de savoir s’il vaut mieux investir dans une LMNP ou profiter de la loi Pinel, vous saurez quel type de résidence est la plus rentable selon votre profil d’investisseur. Devez-vous investir dans un appartement dans le centre-ville de Bordeaux, ou cibler un bien plus en périphérique ?

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Les étapes pour un investissement locatif à Bordeaux

Identifier votre budget

La première étape consiste à connaître votre budget. Combien pouvez-vous investir ? Pour cela, vous devez déterminer la part de votre épargne disponible que vous êtes prêt à utiliser dans votre projet, mais également connaître votre capacité d’emprunt.

Cette capacité d’emprunt est déterminée par la banque en fonction de votre profil. Toutefois, pour vous assurez de profiter de la meilleure offre de crédit immobilier, prenez le temps de comparer un maximum d’offres auprès de divers établissements. Appuyez-vous sur le TAEG pour trier les offres. Si vous n’avez pas le temps pour cette démarche, vous pouvez contacter un courtier en prêts immobiliers.

Votre capacité d’emprunt dépend principalement de vos revenus, de vos dettes en cours et de votre situation professionnelle. Plus votre profil est stable et solide, et plus la banque sera encline à vous prêt de l’argent.

Étudier les prix du marché

Lorsque vous aurez connaissance de votre budget, vous allez pouvoir analyser le marché immobilier bordelais afin d’identifier quels types de biens entrent dans votre budget et dans quels quartiers de la ville.

En effet, le prix du m2 varie selon l’attractivité du quartier : commerces, transports en commun, dynamisme, sécurité, écoles, bruit, etc. Pensez aussi à vous renseigner sur les éventuels projets de construction dans le quartier et qui pourraient impacter la valeur du bien et le montant du loyer.

Définir les critères du bien

À moins de disposer d’un budget illimité, vous allez devoir prioriser les critères de votre investissement locatif à Bordeaux.

À ce titre, nous vous conseillons de commencer par réfléchir au profil de locataire à qui vous souhaitez louer votre futur achat :

  • Étudiant
  • Personnes actives
  • Personne seule
  • Couple
  • Collocation
  • Etc.

Selon ce profil, vous pourrez alors cibler les caractéristiques les plus importantes pour votre recherche. Par exemple, un étudiant va apprécier d’habiter à proximité de son école ou du centre-ville. À l’inverse, un couple de trentenaires aura tendance à rechercher un bien plus confortable et dans un quartier plus calme.

Les experts immobiliers ARES sont prêts à vous aider dans votre démarche d’investissement locatif à Bordeaux, alors n’hésitez pas à nous contacter.