Comment réussir son investissement locatif à Angers?

Préfecture du Maine-et-Loire, Angers est une ville réputée pour sa qualité de vie, si bien qu’elle voit sa demande immobilière grimper depuis plusieurs années. En 2019, Angers connaissait la troisième plus grosse hausse des prix immobiliers en France avec une augmentation de 11%.

Cette tendance a continué en 2020 avec une hausse de 16,4% faisant d’Angers la deuxième ville française où les prix ont le plus augmenté. Actuellement le prix d’achat médian au m2 se situe aux alentours de 2800€, tandis que pour la location le prix moyen au m2 est d’environ 12€.

La demande locative reste forte à Angers, en partie parce qu’il s’agit d’une ville étudiante. Opter pour l’investissement locatif à Angers c’est donc l’assurance de trouver rapidement un locataire, à condition de cibler un bien répondant aux exigences des locataires.

Dans cet article nous vous donnons les clés pour réussir votre investissement locatif à Angers et vous garantir une rentabilité rapide.

Pourquoi choisir l’investissement locatif à Angers ?

Les atouts d’Angers

La douceur angevine

Angers profite d’un cadre de vie très agréable illustrée par la fameuse douceur angevine, expression née sous la plume du poète local Joachim du Bellay. En effet, le climat angevin est particulièrement doux, rarement victime de températures et de conditions climatiques extrêmes.

Ce cadre de vie agréable, Angers le doit notamment à son environnement. La ville est entourée par une campagne fertile et se situe à proximité de la Loire et de ses paysages naturels. Sans oublier les villes et les villages charmants jouxtant la ville : Bouchemaine, Juigné-sur-Loire, Savennières, l’île de Béhuard, Brissac, etc.

Il s’agit également d’une région viticole avec de nombreuses appellations comme l’Anjou Villages, le Cabernet d’Anjou, les Coteaux du Layon, ou le Crémant de Loire.

Cette douceur angevine est l’une de raisons qui poussent de nombreuses personnes à emménager à Angers et qui rendent l’investissement locatif à Angers si intéressant.

Une ville agréable

Une nouvelle fois, Angers arrive dans le top 5 des villes « on vit le mieux » selon le classement annuel effectué par le l’association des Villes et de Villages de France où il fait bon vivre. Plus précisément, Angers arrive en troisième position derrière Annecy et Bayonne.

Angers est une ville ancienne riche sur le plan historique et culturel. Elle est d’ailleurs classée comme Ville d’Art et d’Histoire. En tant que duché d’Anjou, la ville jouait un rôle important durant le Moyen Âge, illustré par son imposant château médiéval qui surplombe Angers. La ville possède également une cathédrale et de nombreux bâtiments issus de diverses époques.

De nombreuses choses sont à découvrir en se promenant à Angers dont le centre-ville profite d’une architecture riche mêlant bâtiments médiévaux en schiste, hôtels particuliers de la Renaissance en tuffeau et immeubles Haussmannien.

Qu’il s’agisse de flâner ou de visiter, la Doutre est ses constructions médiévales, le centre-ville, ses ruelles piétonnes et la place du Ralliement, sans oublier les espaces verts comme le Jardin des Plantes, le Jardin du Mail ou le parc Balzac accolé au lac de Maine, sont autant d’endroits à découvrir. Au total, Angers possède 2892 sites inscrits à l’inventaire général du patrimoine culturel (IGPC) ainsi que 100 monuments classés dans l’inventaire des monuments historiques.

En choisissant l’investissement locatif à Angers, vous optez pour l’une des villes les plus agréables de France.

Une ville dynamique et étudiante

Angers compte plus de 42000 étudiants pour une population municipale de plus de 154000 habitants. Fondée en 1364, l’université d’Angers est l’une des plus anciennes de France. Mais Angers possède également de nombreuses autres écoles supérieures.

Il en résulte une vie étudiante dynamique qui influe sur la vie quotidienne d’Angers et plus particulièrement du centre-ville.

En effet, Angers est appréciée pour son dynamisme et son ambiance toujours vivante marquée par ses nombreux restaurants, bars, boutiques, et autres établissements soulignant la vie d’une ville.

Sur le plan culturel, la ville peut également s’appuyer sur des théâtres, des cinémas, des musées, des salles de spectacles, et des festivals (Premier Plan, Accroche-Cœurs).

Les amateurs de sports peuvent quant à eux profiter d’une multitude de disciples et d’infrastructures.

Enfin, Angers profite également d’un dynamise économique. La ville s’est notamment concentrée sur un pôle de compétitivité spécialisé dans le végétal, Végépolys, qui en fait le premier pôle horticole d’Europe. Angers est aussi spécialisée dans l’électronique de pointe.

Ce dynamise garantie un investissement locatif à Angers particulièrement rentable sur le long terme.

Un emplacement séduisant

Située dans la partie ouest de la France, Angers se situe à 40 minutes de train de Nantes, à 123km de l’océan Atlantique, à 143km de la Manche, à 136km de Rennes, à 95km du Mans, à 1h30 de Paris en train.

À ce titre, de plus en plus de personnes travaillant à Paris font le choix d’habiter à Angers pour des raisons économiques puisque les prix immobiliers y sont nettement plus abordables.

La ville n’a pas fini d’attirer de nouveaux habitants, rendant l’investissement locatif à Angers tout comme l’investissement locatif à Lille, toujours plus stratégique.

investissement locatif Angers

Les atouts de l’investissement locatif

Placement sécurisé et rentable

De base l’investissement immobilier est un placement présentant un risque relativement faible comparé à des placements nettement plus volatiles. En effet, un bien immobilier a tendance à voir sa valeur augmenter sur le long terme plutôt que l’inverse. De ce fait, une plus-value est envisageable lorsqu’on décide de revendre le bien plusieurs années après son achat.

En plus de cette sécurité, l’investissement dans l’immobilier locatif apporte une rentabilité qui ne repose pas uniquement sur l’espérance d’une plus-value. Au contraire, grâce à la location vous pouvez percevoir un rendement régulier : le loyer.

Il est admis que l’immobilier locatif offre un rendement moyen net de 3 à 7%. Tout dépend des caractéristiques du bien et de son emplacement. L’idée étant de trouver un bien abordable et dont vous êtes assuré de le louer toute l’année ou toute la saison s’il s’agit d’une location saisonnière.

À ce titre, l’investissement locatif à Angers est un excellent compromis entre des prix encore abordables par rapport à d’autres grandes métropoles, et une demande locative particulièrement élevée qui vous assure de louer le bien sans interruption.

Une fiscalité particulière

L’investissement locatif permet d’accéder à une fiscalité plus avantageuse par rapport à l’immobilier non locatif. L’objectif étant d’encourager les investisseurs à louer leur bien afin d’assurer une offre suffisante dans le parc immobilier locatif.

Premièrement, en optant pour une location meublée, par opposition à une location nue, vous accédez au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et donc au régime d’impôt BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Dès lors, si vos charges foncières représentent au maximum 50% de vos revenus, choisissez le régime micro-BIC et profitez d’un abattement de 50% sur votre impôt. Et si vos charges représentent plus de 50% des revenus, optez pour le régime BIC réel vous permettant de déduire la plupart de ces charges, ainsi que les honoraires d’agences et les frais de notaires, et de bénéficier d’un amortissement du bien (3 % par an).

En plus du régime d’impôt avantageux, l’investissement locatif à Angers va vous permettre d’accéder à différentes mesures de défiscalisations :

  • Le dispositif loi Pinel : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements neufs ou anciens rénovés
  • Le dispositif loi Denormandie : réduction d’impôt jusqu’à 21% pour les logements rénovés situés dans une commune Cœur de ville, une commune ORT (opération de revitalisation du territoire) ou une commune avec un besoin élevé de réhabilitation
  • Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction d’impôt jusqu’à 11% pour les logements situés dans une résidence de services
  • Le dispositif loi Cosse : réduction d’impôt jusqu’à 85% pour les logements sous convention ou sous intermédiation locative
  • Le dispositif loi Malraux : réduction d’impôt jusqu’à 30% pour les logements réhabilités situés dans un quartier ancien dégradé, un quartier NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou dans un site patrimonial remarquable.

Notez que chacun de ces dispositifs fiscaux est accessible sous certaines conditions : durée d’engagement de location, revenus du foyer, localisation, travaux… Avant d’investir dans un bien locatif à Angers, prenez le temps de bien étudier quelle mesure de défiscalisation est la plus appropriée et quelles sont les conditions pour y avoir accès.

Investissement locatif à Angers en résumé

Le marché immobilier angevin est très diversifié. Que vous désiriez acheter une maison ou investir dans des appartements neufs ou des appartements nécessitant des travaux, les offres sont nombreuses à Angers.

À l’inverse, si vous comptez vendre un bien, la demande angevine est tout aussi élevée. À ce titre, n’hésitez pas à demander une estimation gratuite de votre maison ou de votre appartement.

Du côté de la location, le marché se compose d’un large choix de locations nues et de locations meublées. Sur ce secteur, on retrouve surtout des appartements neufs et anciens.

En tant que bailleur, notez que si vous voulez bénéficier de la loi Pinel, vous ne devez pas avoir le statut LMNP. En effet, la loi Pinel est accessible uniquement pour les locations nues. De même, dans le cas d’un logement ancien, des travaux de rénovation ou de réhabilitation doivent être effectués pour profiter de la réduction d’impôt de la loi Pinel.

Avant d’investir, essayez d’obtenir une estimation gratuite du coût total avec travaux et réduction d’impôt pour savoir s’il vaut mieux profiter de la loi Pinel ou opter pour le statut LMNP.

Nos astuces pour réussir votre investissement locatif à Angers

Identifier son budget

Dans un premier temps vous devez définir votre budget d’investissement. Il dépend de votre épargne disponible et de votre capacité d’emprunt.

L’épargne disponible vous servira d’apport pour le prêt immobilier nécessaire à votre investissement locatif à Angers.

Concernant la capacité d’emprunt, elle est définie par la banque. Il est impératif que vous ayez comparé différentes banques afin de trouver la meilleure solution de prêt pour votre projet. Le TAEG est le meilleur marqueur de comparaison entre les différents crédits immobiliers.

Afin de définir votre capacité d’emprunt, l’établissement de crédit va prendre en compte vos revenus et vos dettes, afin de calculer votre taux d’endettement, et il va également s’attarder sur la stabilité de votre situation professionnelle et de plus globalement sur la stabilité de votre profil. Les banques privilégient les profils les moins à risque.

Analyser le marché en fonction de son budget

Une fois que vous savez quel montant vous pouvez espérer emprunter pour un investissement locatif à Angers, vous allez pouvoir étudier le marché afin de repérer les biens qui correspondent votre projet.

Le prix d’achat au m2 est très disparate selon les régions, les villes et même entre les quartiers d’une même commune.

L’intérêt est donc de cibler les zones dont les prix entrent dans votre budget. Cependant, vous devez également prendre en compte les montants des loyers.

En effet, l’objectif n’est pas simplement de trouver l’investissement locatif à Angers au meilleur prix. Il s’agit également de s’assurer que le bien offre un rendement suffisant. À ce titre, vous devez étudier le loyer moyen au m2.

Notez qu’à Angers le prix médian est d’environ 2800€ le m2, et le loyer moyen est de 12€ le m2.

La valeur et l’attractivité d’un bien immobilier dépendent d’une multitude de critères qui varient selon la clientèle ciblée :

  • Proximité avec des commerces
  • Exposition
  • Réputation du quartier
  • Dynamisme ou calme du quartier
  • Proximité avec des transports en commun
  • Proximité avec des écoles
  • Proche du centre-ville ou quartier résidentiel
  • Pollution sonore
  • Futurs projets de construction pouvant avoir un impact sur la valeur du bien
  • Etc.

Les caractéristiques du bien

Pour trouver un investissement locatif, encore faut-il que vous ayez une idée de ce que vous recherchez.

Premièrement, quel type de locataire ciblez-vous ? Plutôt des étudiants, des jeunes travailleurs, des couples, des familles, des colocations…

En fonction de ce profil, il sera plus facile d’identifier les caractéristiques prioritaires pour le bien immobilier. Par exemple, un étudiant seul se satisfait d’un studio équipé d’une simple kitchenette, mais il préfère ne pas être trop éloigné du centre-ville. À l’inverse, une famille va cibler un quartier plus calme et un logement plus grand et mieux équipé.

Parmi les caractéristiques à prendre en compte, on pense à la surface, au nombre de pièces, à l’étage, à la présence d’un balcon, à la présence d’une place de parking, sans oublier les performances énergétiques du logement, c’est-à-dire son isolation.

Les experts d’ARES sont à votre écoute pour répondre à toutes vos questions et vous aider dans votre investissement locatif à Angers.