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Investissement immobilier Brest : Investissement, rentabilité et locatif

Vous souhaitez tout savoir sur l’investissement immobilier à Brest? La deuxième grande ville de Bretagne dispose de très beaux atouts locatifs. Au point de figurer parmi dans la liste des 20 meilleures destinations d’Europe où s’installer d’après le célébrissime magazine FORBES. Zoom sur les atouts qui font de cette ville, le nouvel eldorado des investisseurs immobiliers.

Une ville aux multiples atouts

Située dans le département du Finistère, la commune de Brest est la première agglomération de l’Ouest Breton. Avec ses 400.000 habitants, elle occupe à elle seule le tiers de la superficie totale du département.

Le fief des étudiants et des militaires

Aujourd’hui, la ville est qualifiée de ville universitaire en raison de de la population estudiantine qui y est très élevée (29.000 pour être plus précis). Le pays compte par ailleurs plusieurs grandes écoles.

Il abrite le deuxième port militaire Français après celui de Toulon, l’un des plus grands pôles de recherche civile et militaire de l’hexagone.

Un emplacement de choix et une économie en bonne santé

Sur le plan touristique, Brest est entourée des îles environnantes de premier choix comme Crozon, Plouguerneau, Le Conquet ou Plougonvelin.

Fin 2019, peu de semaines avant le début de la crise sanitaire, la commune témoignait d’une très bonne conjoncture économique. Des emplois en progression et des chiffres d’affaires records sur le trafic aéroportuaire. Un taux de chômage d’à peine 7% avec une population majoritairement employée dans les secteurs de l’industrie, de la science et de l’hôtellerie-restauration.

Mais, comme dans toutes les communes de l’hexagone, la crise du coronavirus et le confinement instauré au printemps, ont impacté les indicateurs économiques du pays Brestois. Un ralentissement de l’activité des entreprises qui a logiquement entraîné une baisse des salaires et du taux d’embauche. Mais le pays à su limiter les effets grâce aux aides gouvernementales et à des stratégies locales.

De grandes manoeuvres en cours sur le plan sanitaire

Invité il y a 5 ans à présenter une étude sur l’état des lieux du système de santé Brestois, l’ADEUPa dressait un bilan pour le moins négatif quant à l’avenir sanitaire de Brest. Ceci en raison d’une faible croissance démographique accompagnée d’un taux de vieillissement élevé.

Il était clair que le système sanitaire aurait de plus en plus de mal à prendre en charge les personnes âgées. Les comportements à risques (tabac, alcool, et suicide) n’aidaient pas non plus. Tout ceci présageait une hausse du taux de cancer.

Mais cinq ans plus la situation est tout autre. Brest enregistre chaque année des dizaines de milliers de nouveaux arrivants. Une population à majorité jeune au nombre duquel, beaucoup de promoteurs immobiliers.

De plus en plus de clients de moins de 30 ans, qui investissent dans des T4 ou des T5, dans le quartier de Bellevue, où les prix ne dépassent pas les 700 ou les 1 000 euros le mètre carré pour des biens très abîmés comme en témoigne un expert local.

Qu’est-ce-qui explique donc un tel regain d’intérêt pour une commune aux lendemains sanitaires des plus incertains? Il s’agit tout simplement des grandes manoeuvres entreprises par les autorités. On note par exemple les revalorisations salariales du personnel de santé qui permet à de plus en plus d’étudiants de s’intérésser au monde médical.

Des travaux de modernisation architectural ont été entrepris. Parmi eux, on peut citer celles concernant l’institut de cancérologie et d’hématologie, la création de pharmacie et stérilisations uniques, et la modernisation des réanimations.

On envisage même des projets portant sur des opérations d’humanisation des soins de suite et de longue durée et en Ehpad.

Florence Favrel, directrice du CHU de Brest depuis septembre 2020 a d’ailleurs confié vouloir s’impliquer davantage dans la modernisation des Systèmes d’Information de son centre. On est bien loin du pessimisme affiché par l’ADEUPA en 2015.

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Investissement immobilier Brest : Un afflux massif d’investisseurs nationaux

La ville gagne de plus en plus en réputation. Surtout dans le rang des investisseurs immobilier. Autrefois, le cercle des investisseurs immobiliers brestois n’était constitué que de locaux. Mais la donne est désormais différente explique le notaire breton Alexandre Lalande. Il y a de plus en plus d’investisseurs immobiliers provenant des autres régions de la France.

La raison principale de ce gain d’intérêt n’est pas à chercher bien loin. Il s’agit des rentabilités locatives exceptionnelles offertes par la ville. D’après Marc Gonzalez, le rendement dans l’ancien peut monter au-delà-de 7% dans le quartier Saint-Marc, sur la place de Strasbourg et dans le centre-ville. Dans les zones périphériques, ce taux connaît une baisse mais conserve tout de même une valeur significative de 5,5% de rentabilité par an.

Ajouté à cela, le poids important des locataires qui occupent 55% des résidences principales (Source : Les MeilleursAgents). 

Et cette variable est elle-même influencée par la forte population estudiantine (environ 29.000 selon l’Agence d’Urbanisme Brest Bretagne) et les nombreux militaires de l’arsenal en service sur les navires.

À l’heure actuelle, le prix moyen d’un appartement à Brest est de 1827€/m2 avec un taux de croissance annuelle de 11%. Quant au loyer moyen, il est de 8,40€/m2Pour finir, depuis six ans, Brest enregistre chaque année, 800 nouveaux ménages. Le taux de vacance des logements locatifs ne cesse de baisser.

Des subventions pour rénover

Reconstruite après la Seconde Guerre mondiale, Brest souffre indéniablement d’une défectuosité de la majeure partie de son parc immobilier. Le plus déplorable dans tout ceci étant l’état d’isolation thermique et phonique qui laisse à désirer.

À cet effet, le préfet du Finistère a signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ladite convention, active depuis Avril rend la ville éligible au dispositif d’investissement locatif Denormandie.

Ce dispositif permet à tout acquéreur enclin à opérer des travaux de rénovation, de bénéficier d’une réduction d’impôt et de réaliser un investissement immobilier Brest. Celle-ci va de 12 à 21% du coût global des travaux selon la durée de location du bien. La seule contrainte qui leur est imposée, c’est le choix des locataires dont le niveau de revenu ne dépasse pas des seuils fixés et le respect de certains plafonds de loyers.

Comme si cela ne suffisait déjà pas à accélérer l’arrivée des investisseurs, Brest Metropole a prévu verser à partir de 2021, une subvention spécifique pour les cas de rénovation acoustique d’immeubles d’après-guerre. 

5 % à 6 % dans le neuf

A côté de la rénovation, il y a également des efforts qui sont faits dans l’immobilier neuf. Depuis avril, les acquéreurs sont de nouveau éligibles au dispositif d’investissement locatif Pinel Breton. 

Ce dispositif n’est rien d’autre qu’une déclinaison régionale à titre expérimental du dispositif national Pinel. Depuis sa mise en place, 170 appartements neufs ont trouvé preneur au premier semestre 2020. Soit environ 49% de plus qu’au premier semestre 2019.