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Expatriés : Investissement en colocation

Quand on est expatrié, investir sur le marché immobilier français est souvent plus intéressant que d’acquérir un bien sur le marché immobilier du pays dans lequel on réside. Les conditions d’achat sont souvent bien meilleures, et la connaissance du marché est également un atout. L’investissement colocation est une aubaine et pourtant encore trop sous-utilisé.

Toutefois, pour éviter d’investir dans un bien inutilisé puisque vous habitez à l’étranger, optez pour l’investissement locatif afin de percevoir un revenu régulier qui vous permettra notamment de couvrir les mensualités du prêt immobilier. À ce titre, l’investissement en colocation se révèle particulièrement intéressant à bien des égards.

Être expatrié et investir dans l’immobilier

La vie d’expatrié séduit de nombreux Français. Si une partie est constituée de travailleurs qui s’expatrient le temps d’une mission pour le compte de l’entreprise dans laquelle ils travaillent, beaucoup sont des entrepreneurs faisant le choix de l’étranger pour développer leur projet. En effet, la France et ses contraintes administratives, fiscales et juridiques peuvent parfois être un frein au développement d’une société.

À l’inverse, certains pays ont bien compris l’importance de créer un environnement propice au développement des entreprises. On pense au Royaume-Uni et plus particulièrement à Londres, mais également à Hong Kong, Singapour, Malte, et bien d’autres. 

Toutefois, si ces destinations sont intéressantes pour y développer un projet professionnel, elles le sont souvent moins concernant le marché immobilier. Difficile d’acquérir un bien à Hong Kong ou à Singapour tant les prix sont élevés et la demande forte par rapport à l’offre relativement faible. Sans compter que la diversité des types de biens est réduite par rapport à la France.

L’incertitude concernant la durée de résidence dans le pays est aussi un élément qui pèse dans le choix de ne pas investir dans l’immobilier local. Le manque de connaissance du marché joue aussi un rôle, tout comme la langue dont les termes techniques de l’immobilier peuvent être difficiles à maîtriser. 

De même, les conditions d’emprunt auprès des banques locales peuvent être compliquées.

Investissement colocation : Se tourner vers l’immobilier français

Au vu des difficultés pour investir dans l’immobilier local, le marché français apparait comme le choix opportun. 

Premièrement, hormis quelques-uns, la grande majorité des expatriés conservent des liens forts avec la France et n’hésitent pas à revenir de temps en temps, principalement pour revoir leurs proches. 

De plus, même en s’intégrant parfaitement dans un nouveau pays, nous conservons des habitudes, des caractéristiques de notre vie en France. Difficile d’oublier certains aspects du mode de vie à la française, et notamment notre goût pour certains aliments. On est également attaché à certaines œuvres françaises, à certaines habitudes du quotidien, sans oublier les éléments qui façonnent la France (climat, architecture, paysages…). 

À ce titre, investir en France permet de s’assurer un pied-à-terre quand on retourne au pays. De même, beaucoup d’expatriés retournent un vivre définitivement en France, même après plusieurs années à l’étranger. Plusieurs raisons peuvent encourager ce retour : scolarisation des enfants, santé, lassitude du mode de vie d’expatrié, retrouver ses proches… Il est alors agréable de disposer d’un logement qui nous attend à notre retour.

Investir dans l’immobilier en France c’est aussi accéder à un marché qu’on connait souvent mieux et dont il est plus facile de cerner les différentes ficelles. Et pour beaucoup d’expatriés, il est plus facile de négocier en français.

En investissant en France, vous profitez également des prêts immobiliers des banques françaises, aux conditions souvent similaires à celles des résidents français. Et si vous résidez fiscalement toujours en France, vous pouvez même profiter des différentes aides permettant de réduire la fiscalité sur vos revenus fonciers.

La France donne accès à un marché immobilier particulièrement diversifié au niveau des types de biens, des prix et des styles architecturaux. 

Les avantages de l’investissement locatif

L’immobilier locatif présente beaucoup d’intérêts. Premièrement, il permet de percevoir un loyer qui vient s’accumuler à vos revenus. Ce loyer permet souvent de couvrir presque intégralement les mensualités du prêt immobilier. 

L’immobilier locatif est l’un des placements les plus intéressants, puisqu’il propose une bonne rentabilité pour un risque quasi nul. De plus, en quelques années, votre bien devrait prendre de la valeur, et vous pourrez ainsi réaliser une plus-value si vous comptez le vendre.

L’autre atout de l’immobilier locatif réside dans les mesures fiscales auxquelles il donne accès. Toutefois pour profiter de ces réductions et déductions d’impôt il faut résider fiscalement en France. Si vous êtes expatriés le temps d’une mission, votre lieu de résidence fiscale reste la France, donc vous pouvez bénéficier des dispositifs Pinel, Denormandie… 

Par contre, si vous êtes expatriés de façon indépendante il est probable que votre résidence fiscale soit dans le pays où vous séjournez, auquel cas vous ne pouvez pas profiter de ces aides.

Le cas de l’investissement en colocation

La colocation peut être source d’inquiétude pour certains propriétaires. En effet, on préjuge souvent qu’une colocation est synonyme de soirées plus fréquentes et donc d’un risque accru de dégâts. Dans les faits, une personne fêtarde qu’elle soit en colocation ou non fera la fête.

En réalité, la colocation présente plutôt des avantages pour le bailleur. Premièrement, pour un appartement relativement grand, la colocation permet d’optimiser l’espace en percevant plusieurs loyers qui, cumulés, représentent davantage qu’un seul loyer à surface équivalente. 

Ensuite, en colocation, l’intérêt est de mettre en partage les charges. Ainsi, si un colocataire déménage, les autres ont tout intérêt à trouver rapidement un nouveau colocataire s’ils ne veulent pas payer davantage de charges. 

Mieux encore, la clause de solidarité permet d’exiger de n’importe quel colocataire le montant total du loyer. Autrement dit, même si un colocataire déménage, le bailleur s’assure de recevoir le loyer correspondant pendant 6 mois. Là encore, cela pousse le colocataire qui déménage à trouver rapidement un remplaçant. 

Au final, en choisissant l’investissement en colocation le bailleur s’assure d’avoir toujours le maximum de colocataires et donc d’optimiser ses revenus fonciers. 

Un investissement locatif LMNP

En règle générale le propriétaire d’une colocation opte pour une location meublée. En effet, il est plus pratique pour lui et pour les locataires de disposer de meubles et d’ustensiles déjà en place, car comme le turnover est assez fréquent dans une colocation, cela évite qu’à chaque fois le nouveau colocataire doive emménager ses meubles.

Pour être considéré comme un bien meublé, la liste des éléments suivants doit figurer dans le logement :

  • Table et chaises
  • Ustensiles de cuisine et vaisselle
  • Réfrigérateur + compartiment congélation
  • Literie
  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Meubles de rangement
  • Luminaires
  • Équipement pour l’entretien ménager

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Si les revenus annuels issus des biens en location sont inférieurs à 23000€, et inférieurs au total des autres revenus, le bailleur peut opter pour la location en LMNP (loueur meublé non professionnel). Sinon, il doit choisir la location meublée professionnelle (LMP).

L’investissement en colocation LMNP présente plusieurs avantages :

  • Choix du régime fiscal entre régime réel ou régime forfaitaire (micro-BIC)
  • Possibilité de mettre en place un amortissement
  • Récupération de la TVA

Si vos charges excèdent 50% de vos revenus, alors vous devez opter pour le régime réel qui permet de déduire l’ensemble des charges. À l’inverse, il est préférable de choisir le régime forfaitaire, car seuls 50% des revenus sont imposés. À noter que le régime forfaitaire est accessible dans la limite de 70000€ de revenus fonciers par an.

En offrant la possibilité de définir un taux d’amortissement, l’investissement en colocation LMNP permet de réduire les revenus imposables. 

Grâce à la récupération de TVA, le propriétaire peut récupérer 20% du prix d’acquisition.

Les dispositifs d’aide à l’investissement locatif

En plus des avantages évoqués jusqu’ici, l’investissement locatif permet de bénéficier de certaines aides.

La loi Pinel

Si le bailleur s’engage à louer son bien pendant une période initiale de 6 ans, il profite d’une réduction d’impôt de 12%. Il peut ensuite prolonger une première fois son engagement pour 3 années supplémentaires et une réduction de 6%. Puis, il peut à nouveau prolonger de 3 ans et bénéficier d’une réduction de 3%. 

La réduction fiscale est plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€ et 5500€ par m2 de surface habitable.

La loi Denormandie

En s’engageant à louer son bien pour une période initiale de 6 ans, le bailleur profite d’une réduction fiscale de 12%. S’il s’engage sur 9 ans, cette réduction s’élève à 18%. Pour un engagement de 12 ans, la réduction atteint 21%.

Tout comme le dispositif Pinel, la réduction fiscale est plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€ et 5500€ par m2.

La loi Censi-Bouvard

Elle permet de profiter d’une réduction de 11% plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€.

Cependant, pour profiter de ces lois, il est impératif que l’expatrié réside fiscalement en France.