investissement locatif sans impot

Expatriés : Investissement locatif LMNP

Pour les expatriés, investir dans l’immobilier français est une solution particulièrement intéressante. Il n’est pas toujours évident d’acquérir un bien immobilier local, et ce, pour diverses raisons, qu’il s’agisse des conditions d’achat ou de l’incertitude liée à notre présence dans le pays.

Se tourner vers le marché immobilier français est un choix apprécié par de nombreux expatriés. Quand on vit à l’étranger, l’investissement locatif LMNP (loueur meublé non professionnel) est sans aucun doute l’une des meilleures solutions d’un point de vue de la gestion et du rendement.

Vous découvrirez dans cet article, toutes les clés pour comprendre les lois, la gestion, les impots liés, l’amortissement, la fiscalité ou encore la mécanique du bail quand on est expatrié.

L’investissement immobilier quand on est expatrié

Acquérir un bien immobilier est une étape clé de tout investisseur. Le marché immobilier a la particularité d’offrir un rendement intéressant pour un risque quasi nul. En ce sens il est un choix idéal quand on cherche à placer de l’argent avec un objectif de rendement sur le moyen ou long terme.

Cependant, pour un expatrié ou quel que soit votre statut, l’investissement immobilier peut parfois se révéler plus compliqué, à tort. En effet, plusieurs éléments peuvent freiner notre envie d’investir dans le pays où nous avons élu domicile :

  • L’incertitude concernant la durée durant laquelle nous allons rester dans le pays. Bien qu’il soit toujours possible de gérer le bien à distance, ce n’est pas vraiment idéal lorsqu’il s’agit d’un pays où l’on ne reviendra pas.
  • Les conditions du marché immobilier local : prix, offre, démarches administratives…
  • Le manque de connaissance du marché immobilier local
  • Les négociations dans une langue étrangère
  • L’accès parfois difficile à un prêt immobilier intéressant
  • La difficulté à trouver un bien qui nous plaît

Le choix de l’immobilier français : des loyers et des recettes

Face aux difficultés que peut représenter un investissement sur le marché immobilier local, le choix de la France est une solution évidente pour de nombreux expatriés.

La France dispose de lois particulièrement intéressantes pour développer son patrimoine dans le cadre d’investissements dans des résidences, des appartements ou encore des maisons, meublés ou non. Toucher des loyers et des recettes tous les mois est idéal pour rembourser votre crédit immobilier expat avec sérénité.

Même en vivant à l’autre bout du monde, la majorité des expatriés conserve des liens forts avec la France. Notre famille et nos amis vivent pour la plupart en France. De ce fait, nous retournons de temps en temps dans l’hexagone afin de les voir.

Les liens avec la France peuvent également prendre d’autres formes : mode de vie, alimentation, œuvres culturelles, paysages… Finalement, même après de nombreuses années à l’étranger, beaucoup d’expatriés font le choix de revenir en France, souvent lorsque les enfants sont en âge d’être scolarisés

Investissement locatif LMNP : Les avantages d’investir en France

Pour les expatriés ou selon votre statut, le marché immobilier français offre plusieurs avantages. Premièrement, être expatrié peut parfois signifier que l’on change régulièrement de pays, auquel cas, la France reste le seul pays avec lequel on conserve un lien durable.

Et comme nous l’avons évoqué ci-dessus, hormis pour quelques rares expatriés, la France conserve une place particulière et nous y retournons de temps en temps pour revoir nos proches. 

Mais le choix du marché immobilier français ne repose pas uniquement sur le lien qu’on entretient avec le pays. D’autres éléments entrent en jeu comme la fiscalité, la loi, la rentabilité, les impôts liés, et bien sûr la gestion au quotidien. Ainsi, l’immobilier français est souvent un marché que l’on connait mieux, dont on saisit mieux les ficelles. Pour beaucoup d’expatriés, il est aussi plus évident de négocier dans sa langue maternelle. 

Investir dans l’immobilier français permet d’accéder aux prêts immobiliers des banques françaises, généralement dans les mêmes conditions qu’un Français résidant. Certaines aides sont également accessibles, mais nous y revenons plus tard dans cet article.

L’achat d’un bien immobilier en France peut également se concevoir comme un pied à terre lorsqu’on retourne au pays pour voir ses proches. Et plus globalement, si un jour vous prévoyez de revenir définitivement en France, vous saurez qu’un logement vous attend. Comme tout projet, cela se prépare sur le long terme via des visites et surtout une gestion de qualité.

Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier français réside dans la possibilité de confier la gestion et/ou l’entretien du bien à un proche. Vous n’avez alors plus à vous soucier de ces contraintes difficiles à gérer à distance. Disposer d’un gestionnaire qualifié est un réel plus pour développer votre patrimoine depuis l’étranger. Il saura faire face aux changements de loi, à la gestion des loyers comme des recettes et face au quotidien.

Enfin, comparativement à beaucoup de pays, la France possède un marché immobilier très diversifié au niveau des types de biens, de leur style et de leur prix.

Le choix de l’investissement locatif LMNP : loi, fiscalité, patrimoine

Définition de l’investissement LMNP

L’acronyme LMNP signifie : loueur meublé non professionnel. Autrement dit, pour être considéré comme LMNP, le bien doit :

  • Être mis en location meublée ou non
  • Être meublé
  • Ne doit pas représenter la source de revenus principale du bailleur

Pour être considéré comme logement meublé, le bien doit au moins être équipé des meubles suivants :

  • Table et chaises
  • Ustensiles de cuisine et vaisselle
  • Réfrigérateur + compartiment congélation
  • Literie
  • Plaques de cuisson
  • Four ou micro-ondes
  • Meubles de rangement
  • Luminaires
  • Équipement pour l’entretien ménager

Pour être considéré comme loueur meublé non professionnel, il faut respecter les deux conditions LMNP suivantes : 

  • Revenus annuels tirés des biens en LMNP doivent être inférieurs à 23000€
  • Revenus inférieurs au total des autres revenus du foyer

Les avantages de l’investissement locatif LMNP

Pour un expatrié l’investissement locatif LMNP présente plusieurs avantages, à commencer par son statut d’investissement locatif.

En effet, quitte à investir dans un bien situé en France, autant le mettre en location non meublée tant que vous vivez à l’étranger. De ce fait, l’expatrié perçoit un revenu régulier sous forme de loyer.

Celui-ci permet dans un premier temps de rembourser plus facilement le prêt immobilier. Par la suite, le loyer assurera simplement un revenu supplémentaire non négligeable.

L’immobilier locatif offre un très bon rendement pour un risque quasi nul, ce qui en fait l’un des placements de choix pour les investisseurs. En effet, des loyers et des recettes sont encaissés tous les mois.

Comparativement à la location non meublée, l’investissement locatif LMNP offre une meilleure rentabilité, car le loyer est supérieur, pour une demande quasi similaire. Mais le principal avantage du locatif LMNP est d’offrir une fiscalité plus attractive. 

Investissement locatif LMNP

Fiscalité : Les avantages fiscaux de l’investissement locatif LMNP

Choix du régime fiscal

L’investissement locatif LMNP permet de choisir entre le régime réel et le régime forfaitaire micro-BIC. Ce dernier est particulièrement avantageux. Par contre, pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC les revenus générés par l’investissement locatif LMNP ne doivent pas dépasser 70000€.

Grâce à ce régime forfaitaire, le bailleur, celui qui va émettre le bail, profite d’une réduction de 50%. Autrement dit, seuls 50% de ses revenus tirés de l’activité LMNP sont imposables. Ce niveau de fiscalité et l’impôt est bien entendu un plus pour investir et développer son patrimoine en toute sérénité.

Toutefois, si vos charges excèdent ces 50% ou si vos revenus dépassent 70000€, le régime réel est plus avantageux puisqu’il permet de déduire l’ensemble des charges et des amortissements. En effet, l’investissement locatif LMNP permet d’appliquer un taux d’amortissement.

Par contre, le locatif LMNP ne permet pas de créer un déficit. Auquel cas, ce dernier est reporté à l’année suivante.

Pour résumer, l’investissement locatif LMNP permet de réduire la base imposable, et donc de payer moins d’impôt sur les revenus issus de la location.

Récupération de la TVA

En investissant dans le locatif LMNP, la location non meublée, vous avez la possibilité de récupérer la TVA. Autrement dit, vous récupérez 20% du montant d’achat du bien immobilier.

Les dispositifs d’aide à la location LMNP non meublée

L’investissement locatif permet d’accéder à différents dispositifs de réduction et de déduction fiscale.

Le dispositif Pinel

Ce qu’il permet :

Une réduction d’impôt allant de 12% à 21% :

Soit : 

  • Engagement initial de 6 ans : réduction de 12%
  • Prolongation de 3 ans : 6%
  • Prolongation de 3 ans : 3%

Soit :

  • Engagement initial de 9 ans : réduction de 18%
  • Prolongation de 3 ans : 3%

Elle est plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€ par personne et par an ou à 5500€ par m2.

Conditions :

  • Logement neuf, ancien rénové ou local transformé en habitation
  • Logement situé en zone A, A bis ou B1
  • RT 2012 pour du neuf, label HPE ou BBC rénovation 2009 pour de l’ancien
  • Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, celui qui va émettre le bail
  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone et le nombre de personnes au sein du foyer fiscal
  • Logement doit servir d’habitation principale
  • Durée d’engagement de location d’au moins 6 ans
  • Loyer ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone

Le dispositif Denormandie

Ce qu’il permet :

Une réduction allant de 12% à 21% :

  • Engagement initial de 6 ans : réduction de 12%
  • Engagement initial de 9 ans : 18%
  • Engagement initial de 12 ans : 21%

Cette réduction est plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€ ou 5500€ par m2.

Conditions :

  • Logement ancien rénové ou local transformé en habitation
  • Travaux représentent au moins 25% du coût d’achat
  • Types de travaux : amélioration des performances énergétiques, changement de l’isolation, remplacement chaudière, modification production eau chaude, ajout surface habitable
  • Logement situé dans une commune avec un besoin important de réhabilitation, commune Cœur de ville, ou commune sous convention ORT
  • Locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur
  • Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone et le nombre de personnes au sein du foyer fiscal
  • Logement doit servir d’habitation principale
  • Durée d’engagement de location d’au moins 6 ans
  • Loyer ne doit pas dépasser un certain plafond qui varie selon la zone

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce qu’il permet :

Une réduction d’impôt de 11%. Elle est plafonnée à un coût d’acquisition de 300000€ par an. 

Conditions :

  • Logement neuf ou ancien rénové
  • Type de logement : établissement social ou médico-social, établissement délivrant des soins de longue durée, résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidence avec services pour étudiants
  • Durée d’engagement de location d’au moins 9 ans

Résidence fiscale en France

Seulement, quand on est expatrié il y a une condition supplémentaire à respecter. En effet, pour bénéficier de ces aides, vous devez absolument résider fiscalement en France. Si vous êtes expatriés le temps d’une mission pour le compte d’une entreprise située en France, pas de problème votre résidence fiscale reste en France.

Par contre, si vous êtes un entrepreneur expatrié, depuis plusieurs années, il est probable que vous ne résidiez plus fiscalement en France. Auquel cas, vous ne pourrez pas profiter de ces dispositifs. Néanmoins, vous pourrez quand même investir dans le locatif LMNP en France.

Expatriés : profitez des avantages de l’investissement locatif LMNP

Si vous êtes un expatrié non résidant fiscal en France, vous vous interrogez peut-être de savoir si les avantages de l’investissement locatif LMNP évoqués tout au long de l’article vous concernent. 

Sachez que pour un investissement immobilier la réglementation qui s’applique est celle du pays dans lequel le bien est situé. De ce fait, même en tant qu’expatrié à l’autre bout du monde, vous profitez des conditions du locatif LMNP non meublée français

Cela concerne à la fois les avantages fiscaux, la possibilité d’amortir et la récupération de TVA. Les seuls éléments auxquels un expatrié non résident n’a pas accès ce sont les dispositifs d’aides (Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard) comme nous l’avons évoqué précédemment.